基于格网单元的土地定级与基准地价更新研究

【摘要】： 基于格网单元和“以价定级”的思路,本文对土地市场发达城市的土地定级与基准地价更新问题进行了理论和方法上的探讨,并以福州市居住用地为例进行了实证研究。研究的主要目的是为了改进目前利用样点地价数据进行空间插值和对插值结果进行土地级别划分方面存在的不足。主要内容包括以下几个方面: (1)对福州市城区居住用地的样点楼面地价进行探索性空间数据分析,分析地价的空间变异规律,并建立空间插值模型。 (2)采用克里金空间插值方法进行内插,得到覆盖全域的网格点基准地价;并在此基础上,总结和分析福州市居住用地楼面地价的空间分布规律。 (3)利用遥感影像非监督分类方法,对地价栅格图像进行土地级别划分,并采用数学形态学的方法对聚类后产生的小斑块进行归并处理。 通过研究,得到以下结论: (1)福州市城区居住用地楼面地价的空间分布,存在明显的二次多项式趋势;空间变异呈各向同性;半变异函数模型拟合对比和交叉验证结果显示,球状模型的拟合效果最佳,误差最小。 (2)福州市城区居住用地楼面地价3500元以上的区域在中心城区连片分布;南台岛上地价在2000-3500元之间的范围主要沿闽江分布,呈带状分布。整体上,地价的分布趋势是由中心城区向四周降低。 (3)采用ISODATA法,在不同参数(主要是最大分类标准差)设置条件下,对地价栅格图像进行聚类分析,并将结果进行对比,认为福州市城区居住用地土地级别划分为5级比较合适。又经K-均值法取相应类别数进行对比分析,验证了上述结论。 (4)利用Envi 4.2中基于数学形态学的类别集群功能,对聚类结果图中存在的小斑块进行归并处理;试验结果显示,当数学形态学算子的变换核大小设定为30时,就可以得到较好的效果。