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新派公寓REITs融资模式及运作风险的案例研究

钟萍  
【摘要】:近年来,在融资需求与国家政策支持的背景下,各类房地产企业加速进军住房租赁市场,我国长租公寓行业蓬勃发展。但长租公寓在发展过程中存在前期资金投入大、中期资金回笼慢等问题,尤其是难以获得融资渠道、缺乏合理退出机制等问题阻碍了长租公寓实现资产管理价值闭环。REITs(即房地产投资信托基金)作为资产证券化的一种产品,能够解决资金过分依赖银行贷款、融资渠道窄等问题,拓宽融资渠道。我国已经开始尝试“REITs+住房租赁”的融资模式,以实现长租公寓资产管理价值闭环,但鉴于REITs在我国发展较晚,还未产生国际标准的REITs产品,因此,类REITs的融资模式还有待进一步探讨。本文运用案例研究法,对国内首单权益型公寓类REITs进行分析,结合新派公寓REITs运作实践,深入研究了“REITs+长租公寓”这一融资方式。通过对新派公寓实现资产管理价值闭环进行分析,梳理了REITs整体运作模式,并且从经营收益波动、交易结构、资产价值评估、再融资、物业运营方持续经营及现金流补足能力等五个方面探讨了该专项计划所面临的运作风险,对其经验进行总结,期望能为长租公寓领域实现资产管理价值闭环提供解决思路。本文研究发现:(1)我国“长租公寓+REITs”的融资模式整体上应选择契约型、封闭型、私募型、权益型REITs,这是根据当前政策环境与资本环境、长租公寓的发展状况进行选择的;在管理模式上,内外部结合的方式比较合适;在信用保证方面,内外部增信措施结合的方式更能提高产品的安全性;在交易结构方面可以采取“契约式私募基金+专项资产管理计划”构架以实现风险隔离。虽然新派公寓REITs具有很好的示范作用,但在融资运行中仍存在不足之处:新派REITs复制能力较差,未采取储架发行机制,融资规模较小;存在物业折价风险,专项计划受标的资产影响较大;投资者门槛较高,未实现公募REITs。(2)“REITs+住房租赁”融资模式,兼有房地产市场、资本市场等多重风险。从新派公寓REITs融资模式的实际操作层面出发,新派公寓REITs需面对的风险主要有经营收益波动风险、交易结构风险、资产价值评估风险、物业运营方持续经营及现金流补足能力风险、再融资风险等。针对以上风险,从投资角度出发,应选择产权明晰的物业,同时积极管理资产,保证物业持续稳定的现金流;从管理角度出发,应重视对人才的培养,以专业角度对风险进行研究,同时建立有效的内部监管体系与风险管理体制;从政府角度出发,应结合我国的实际国情,完善相应的政策和法律法规,实现REITs的公募形式。


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