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《山东大学》 2015年
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LYLS地产有限公司土地增值税税收筹划研究

徐宏伟  
【摘要】:作为支柱产业,房地产业的存在有其重要的地位,它促进了国民经济的不断发展。房地产开发过程中经历不同的阶段,每个阶段都有其各自的特点,且涉及的税收项目较多,如:营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、契税、土地使用税等,税收相关政策也比较复杂、琐碎。土地增值税是房地产开发企业主要税负之一,更是税收部门特别关注的重点税源,具体执行过程中其实行四级超率累进税率征收,根据增值额的多少进行计征,在近几年房价不断上涨的形势下,土地增值税增幅明显高于房地产开发企业计缴的其他税种,更需要重点关注。近几年,面对房地产市场的迅速蔓延,土地增值税的征缴也有了持续扩大的趋势。2007年2月,针对土地增值税,国家税务总局将其由原来的“预收制”变成“清算制”,新征收方式的出台在一定程度上促使土地增值税税负呈现进一步加剧的态势。2009年至今,我国财政部及国家税务总局结合房地产市场的过热形势先后在土地增值税的清算、征收、监督等方面下发了不少政策性限制文件,以稳定房地产市场正常的运行,避免其对经济有过激的影响,税收部门在日后对土地增值税征收和管理方面也有日益严格的趋势。因此,如何在合法、合规的基础上,有效、高效地开展土地增值税税收筹划,合理降低其税负支出,就成为房地产开发企业亟需解决的重要问题。一个合理、合法的土地增值税税收筹划方案,不但可以有利于企业节约成本费用、保证利润最大化,而且可以使房地产企业管理层将税收管理及风险意识引入其决策机制,以实现企业价值最大化。本文以LYLS地产有限公司土地增值税所处的环境为背景,综合运用理论与案例、定量与定性分析、总结和归纳等分析方式相结合的方法,总体分析了公司税负情况、财务情况、开发情况及税收筹划过程中存在的问题,并以此来说明其在进行房地产项目开发中存在进行土地增值税税收筹划的可行性及空间。筹划过程中,根据公司不同业态的特点分别选取4种不同的筹划方案,分别系定价技巧筹划法、费用筹划法、拆分销售合同筹划法、公司组织形式筹划法,并进行税收筹划前后收益的对比,保证所选用的筹划方案合理、有效,以实现节税的目的,最后得出案例启示。本文的主要创新之处在于:所选LYLS地产有限公司作为二线城市,其开发板块涵盖诸如住宅、别墅、洋房、公寓、商业、酒店等多种业态,业态相对比较全面,根据业态设计筹划方案,这在其他的著作研究中不多见;引入税收筹划风险相关概念,对土地增值税税收筹划中可能存在风险及风险产生的原因进行分析,并提出具有建设性的防范措施。
【学位授予单位】:山东大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2015
【分类号】:F812.42;F299.23

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