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我国旅游地产项目融资模式研究

鞠华帅  
【摘要】:受我国宏观经济及居民收入水平提高的影响,我国房地产行业竞争日益激烈,而旅游行业受到政府的大力支持,并出台了一系列发展旅游业的鼓励和优惠政策,越来越多的房地产企业进入到旅游地产行业,带动了旅游地产行业的快速发展。但旅游地产的开发区别于传统地产行业,其地产板块虽然能够快速回笼资金并依托旅游景区而产生较大溢价,但其配套的旅游景区,如主题公园需持续投入大量的资金以完成开发和运营,其投资规模大、回收周期长,且其投资回报依赖于后期的经营活动,存在较大的风险。高额的投入及产出的不确定性使众多旅游地产企业面临前期投融资的困难,如何根据项目及当地特点选择恰当的投融资模式关系到旅游地产行业的健康、有序发展。在此背景下,本文首先对旅游地产的内涵进行了总结,提出旅游地产并不是单纯的旅游+地产,其界定需满足的三个特点;在此基础上,对国内外的融资理论进行了简要评述,并结合现有的旅游地产融资文献研究,认为以真实旅游地产案例为基础进行融资模式研究的文献较少,本文的研究在理论和实践上具有一定的意义。其次,对我国旅游地产开发采用较多的几种融资模式——政府投资、股权融资、银行贷款、发行债券、BOT等进行了分析,各种融资模式均有其特点和优势,被用以旅游地产或旅游基础设施建设等也有成功的实例。但不可避免的是,各种融资模式是一把双刃剑,在满足旅游地产项目融资需求的同时,不可避免的带来相应的风险。针对几种主要的融资模式及我国旅游地产开发存在的主要问题进行了分析,认为旅游地产开发仍延续着房地产开发思维、其旅游业态抵押流动性差、开发周期长、综合开发中地产利润被旅游项目摊薄、法律法规不完善、融资渠道单一等是造成旅游地产开发融资难的重要原因。在此基础上,通过ZJ旅游地产项目实例,对旅游地产开发模式、融资模式、投资回报和融资风险等结合相关理论进行了分析,认为多渠道融资、针对当地特定条件进行融资对项目融资的成功具有重要的作用。最后,针对主要融资模式存在的问题并结合ZJ项目实践,对旅游地产融资问题提出了相应对策和建议。


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