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《青岛理工大学》 2018年
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房地产估价市场比较法的改进研究

陈晨  
【摘要】:房地产不仅是人们赖以生存的物质基础,更是一种资产,是人们交易和投资的对象。自上世纪九十年代以来,房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。另一方面,房地产行业也比较容易产生经济泡沫,引发金融风险甚至金融危机,因而,房地产价值评估也成为人们研究的热点问题。房地产评估是房地产评估专业人员对社会经济活动中涉及房地产的价值进行估算的行为。在我国当前的房地产评估中,普遍采用方法有市场法、成本法和收益法等,其中,市场法的地位最为突出,应用最为广泛。市场法的理论依据简单易懂,还原了待估房地产在市场中的真实价值,是房地产评估方法中最简单直接的方法。在市场法实际应用过程中,可比交易实例选取的随意性和房地产价格影响因素修正的主观性等问题,不仅影响了评估结果的准确性,也不利于房地产市场的规范和发展。随着我国房地产交易市场的日趋完善,为市场法的应用打下良好的基础,因此市场法的研究和改进有着非比寻常的意义。本文从房地产评估的相关概念和基本理论入手,分析了房地产估价市场法的理论依据、适用条件、应用程序和技术路线,在此基础上,分析了传统市场法在应用过程中存在的主要问题,即可比交易实例选取的随意性较大和房地产价格影响因素修正较为主观;针对市场法存在的不足,从理论上分析了德尔菲法和集对分析在其改进中的适用性:利用德尔菲法筛选可比交易实例,由不同专业背景的专家在无交流的情况下对交易实例进行评判,避免了个别评估师主观决定可比交易实例的情况,减小了市场法在可比交易实例选取时的随意性,随后在房地产价格影响因素修正时引入集对分析思想,建立集对分析模型,在考虑不同影响因素对房地产价格影响程度不同的基础上,对待估对象与可比交易实例的同、异、反三方面进行联系度测评和因素修正,在计算出总联系度以及同异反距离的基础上,运用价格评估公式求得待估房地产的价值,从而减小市场法中房地产价格影响因素修正的主观性。最后,文章以南京金鼎湾花园XX房产为例展示了改进后市场法在房地产评估中的具体应用,以说明改进后市场法的可操作性。改进的市场法的价值在于减小主观因素对评估结果的影响,使评估结果更具说服力。
【学位授予单位】:青岛理工大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2018
【分类号】:F299.233.42

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