存量规划视角下城市低效用地更新规划研究

【摘要】：新一轮的国土空间规划在资源环境承载力和国土空间开发适宜性评价的基础上,划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条空间管控底线。城镇开发边界底线的划定,防止了城镇的无序蔓延,也意味着城市可利用的土地资源日益紧张,“存量规划”时代已经到来。在此之下,势必要转变粗放扩张的城市增长模式,由外延扩张的发展方式向内涵提升的方式转变,对城市现有存量土地资源进行挖潜优化。城市存量土地资源中,低效用地资源往往占比较高、位置优越,在土地资源相对紧缺的情况下,低效用地已经成为城市存量空间挖潜的重要对象。城市规划作为城市建设的依据,应从更高的角度审视低效用地的更新问题。城市低效用地的有效更新,不仅关系到存量空间价值的挖潜和土地资源的集约高效利用,还对修补城市功能、促进产业结构升级、改善城市环境质量有着积极的推动作用,为城市的可持续发展提供新的空间。本文旨在研究城市低效用地的更新规划,探讨城市低效用地更新规划的总体思路、规划策略、更新模式以及规划方法,更为重要的是城市低效用地更新规划时,行之有效的规划对策。针对这一目的,笔者详细梳理了国内外有关城市低效用地更新的理论基础和相关研究,结合广州、深圳、济南等试点城市低效用地更新实践的具体案例,对低效用地更新的相关措施、模式、策略和路径进行了归纳,总结了城市低效用地更新的实践经验。通过研究城市低效用地的成因、特征,更新的必要性及更新面临的问题,分析了城市低效用地更新时的总体思路、规划策略、更新模式、规划方法和实施保障措施。笔者认为规划引领、公益优先、整体更新、利益共享、政府收储、一地一策等策略在推动城市低效用地更新时具有较好的效果,同时提出单元更新、灰色用地、弹性用地出让、创新产业用地类型等规划方法。在此基础上,结合潍坊高新区低效用地的基本情况和更新实施经验,深度分析了低效用地更新过程中采用的方法和策略,论证了前文对于城市低效用地更新规划提出的主要观点,以期对其他城市低效用地的更新规划提供有益启示。