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泰安城区基准地价时空演变研究

孙继刚  
【摘要】:随着社会经济的不断发展,城市地产市场交易日益活跃,地价水平在时间和空间上都发生变化。政府需随时掌握土地市场中的地价变化情况,以便制定出灵活的地价政策,确保国家土地资产的保值增值、房地产市场稳定发展及城市土地资源优化配置。因此,研究城市基准地价水平的时空演变规律,可为政府调控土地市场、优化城市土地资源配置提供决策参考。 本文以泰安市城区为研究区域,采用实地调查、统计分析、定性分析、定量分析等方法,对1992-2007年泰安城区基准地价时空演变规律进行了深入、系统地研究。主要研究内容及结果如下: (1)泰安城区基准地价空间变化:以2004-2007年泰安城区内不同样点地价数据进行分析,在修正的基础上得到2007年基准地价。2007年泰安城区基准地价范围包括城市市区、高新技术产业开发区、青春创业开发区和石膏工业园四个部分,面积约271平方公里。采用多因素综合评价法,对商业、住宅、公共建筑和公用设施、工业四类用地分别定级,并分别划分7个、6个、6个和5个级别,地价水平在225-1950元/平方米之间。由于受北部泰山山体地势的吸引,在总体上形成以市中心为U型的等级分布,由市中心向四周土地级别逐渐降低。 泰安市城区基准地价空间分布格局受北部泰山山体地势的吸引,基本上是以市中心为U型向东、向西、向南三个方向非均衡变化。从2004年到2007年,泰安城区土地级别的重心有向西、向东转移的现象,特别是近期向南发展的趋势更加明显,体现了城市市区东、西、南部近几年交通和基础设施的改善。商业、住宅、工业、公建用地四种用地在空间格局演变上体现差异性,同一空间大多有等级升高现象。引起各类土地级别调整、基准地价升高的主要原因是商服繁华程度、交通条件、公共设施、环境质量、城市规划影响度、景观资源等因素的变化。 (2)泰安城区基准地价时序动态变化。1992-2007年泰安城区进行了4次基准地价评估,评估地价范围由中心城区调整为城市市区及各开发区,面积由19.83平方公里扩大271平方公里,面积扩大12.67倍。1992年和1999年土地级别共分为5级,2004年和2007年分别调整为6级和7级,土地级别数量增加。商业、住宅、工业、公建用地基准地价总体呈增长态势,各类用地涨幅不等,其中住宅用地涨幅最大。 根据四轮的(1992年、1999年、2004年、2007年)基准地价,在综合分析基准地价时序变化的基础上,计算出包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数在内的基准地价内部结构比率关系,并对计算结果进行比较,总结出比率变动的一般规律。总的来说,各类用地基准地价在普遍升高的同时,同一地类不同时期、不同级别之间,不同地类不同时期、同等级别之间地价增幅也存在差异。引起基准地价变化的主要原因是经济发展水平、城市区位、城市规划、土地的供给状况四个宏观方面原因。不同时期各因素对城区地价的影响不尽相同。 本文通过对泰安市城区基准地价时空演变研究,得出了泰安城区基准地价空间变化特征、时序动态变化规律,并分析变化原因。研究结果对泰安市制定有关地价调控政策、宏观调整土地市场有指导意义。


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