城市土地储备制度与合理储备规模研究

【摘要】：土地储备制度已经成为很多城市政府调控城市土地市场的主要手段,是减少和防止国有资产流失,调控土地价格,规范土地市场,改善城市土地利用结构,优化土地资源配置的重要举措；同时储备土地也成为一些城市土地市场中招标拍卖挂牌方式出售土地的主要来源。利用城市土地储备制度这一手段,对城市土地市场进行良性的宏观调控,以提高城市土地资源利用的效率和促进城市建设的健康和稳定发展。因此,土地储备规模的合理确定迫在眉睫,本文跟据土地储备制度对土地价格的影响及日照市土地储备状况的分析,运用灰色模糊预测模型和回归预测模型对全市合理土地储备进行了预测,确定了’2011—2018年土地储备总规模。具体结论有以下几点： 1.随着非农业人口的增长,其对商品住宅的需求不断增加。也就是说随着城市化水平的提高,城镇居民对住宅的需求扩大,拉动了住宅用地的需求,跟据日照市土地储备状况的分析,本文采用灰色模糊预测模型预测的方法,预测出日照市住宅用地需求面积由2011年的310.6万m2增加到2018年的504.9万m2。 2.随着人均消费性支出的增加,经济的发展,对商业服务业用房的需求不断增加；商服务业需求的面积与人均消费性支出及当年商品房均售价等呈正相关。本文采用多元线性回归模型预测的方法,预测出日照市商服用地需求面积由2011年的62.4万m2增加到2018年的102.7万m2。 3.通过灰色模糊预测模型预测的住宅用地需求量和通过回归预测模型预测的商服用地需求量加和,即得到日照市土地合理储备总量,由2011年的373.0万m2递增到2018年的607.6万m2。 4.由于日照市土地储备起步较晚,土地储备资金的来源较窄,大部分来自于银行贷款,因此着能在近期内可以保持1年的土地供应量。2010年,日照市的土地储备量接近300hm2,还不能保证两年的供应量,土地储备周期大约为1年至1.5之间。随着日照市土地储备资金的积累,土地储备周期可以适当的延长。 5.为了保证城市土地储备制度的正常运转,应进一步完善土地储备制度配套的法律法规,制定土地收购、储备、出让等的操作的具体方法与管理制度,建立土地储备的监督制度,规范土地储备资金的运作与管理；为了减轻土地储备制度对城市房地产价格的冲击,城市土地管理部门还应该完善储备土地出让的招牌挂制度。