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《山东师范大学》 2011年
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城市住宅开发与土地供给协调机制研究

丁艳  
【摘要】:房地产业是城市经济社会发展的重要基础产业,而住宅产业是其重要分支,直接关系到居民的切实利益。住宅市场的发展能够不断改善城市人居环境,提高市民的居住质量,是实现“人人有房住”目标的基本前提,是实现济南市“全面小康社会”的基本保证。 住宅地产开发的出发点和着陆点都归于土地,因此,土地供给机制是国家宏观调控房地产市场,促进房地产市场有序发展与土地合理高效利用的重要手段,对住宅开发与经营具有重要影响。国土资源部第11号令明确规定商品住宅等经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,因此住宅用地供给呈现市场供应机制。 基于理论和实践的需要,本文选取了济南市作为研究对象,从土地供给角度探讨济南市的城市发展,尤其是房地产市场的发展。通过本文的研究建立起基于房地产市场有效运行的土地供给计算模型,把握房地产供地的结构和数量等,对政府居住用地的规划和开发起到一定的引导作用,从而推动济南城市的城市建设。本文通过查阅、借鉴国内外相关理论研究的发展情况,综合运用规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、实地调研与室内分析相结合等的综合交叉方法,建立住宅开发与土地供给协调机制,根据住宅市场有效需求合理确定土地供给量,这是调节房地产市场的有力杠杆,有助于实现土地供求平衡,稳定市场价格。 本文研究的主要内容是: 第一章主要阐述了本论文的研究背景和研究目的,明确建立住宅开发与土地供给协调机制的现实意义,并对国内外已有的研究成果和实践经验进行分析总结,此外还介绍了本论文的研究方法和技术路线等。 第二章就供求理论、地租地价理论、城市化理论、理性增长理论、公共选择理论以及四象限模型理论等研究的理论基础做了详细阐述。 第三章系统探讨了住宅开发与土地供给的互动关系及规律,在此分析基础上建立住宅开发与土地供给机制的内容架构以及贯彻实施的保障措施。 第四章构建了基于住宅市场需求的土地供给模型,并对模型中涉及的五个参数商品住宅有效需求量、前期累积的商品住宅市场供需剩余或缺口量、土地开发合理滞后期、项目合理储存量和土地合理平均容积率进行了分析,并对相关技术要点作了重点强调。 第五章以济南市区为例进行实证研究,首先分析了济南市土地市场的供给现状以及未来的城市发展背景,然后利用构建的居住用地供给计算模型,对济南市近期住宅开发用地规模进行预测,并在规划指导下分析预测结果,使土地供给与市场需求相协调。最后将2010年的实际土地供给状况与供给计划进行对比,实现计划与实际供给的协调。 第六章主要总结了本论文的重要结论,即建立住宅开发与土地供给的协调机制,合理确定住宅用地供给规模,并提出实施基于住宅市场需求进行居住用地供给的政策建议。
【学位授予单位】:山东师范大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F293.3

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