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我国房地产价格影响因素研究

周艳慧  
【摘要】:随着房地产业在国民经济中的地位的攀升,房地产价格逐渐成为了社会关注的焦点,由此引发了一系列问题,如社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题。为抑制房地产价格的上升,国家出台了一系列调控措施,但是效果不佳。探讨房地产价格上涨的根源,寻找有效的影响因素,对于因地制宜地采取政策抑制房地产价格,具有重要的实用价值。文章在国内外学者对房地产价格影响因素研究的基础上,对我国房地产市场发展现状进行剖析,从房地产自身区位及成本因素、GDP等经济因素、人口数量等人文因素以及政策因素对房价进行理论分析。利用2002年至2014年间我国房地产市场相关季度数据,采用灰色关联分析法,定量地探讨因素对房地产价格的影响的相对重要性,研究发现,人民币新增贷款、土地价格、货币供应量、GDP、人均可支配收入对房地产价格的影响大于房地产开发投资额、人均居民消费支出、劳动人口数和房地产竣工面积的影响;居民收入的增加和生活水平的提高并不是导致房地产价格上涨的主要原因,房地产价格主要是受人民币新增贷款、土地价格、GDP和货币供应量等方面的因素的影响,消费性需求对房地产价格的上涨的作用是微弱的。为进一步研究房地产价格的影响机制,选取关联度较高的人民币新增贷款、土地价格、货币供应量、GDP、人均可支配收入和房地产开发投资额构建向量自回归模型VAR,研究这些因素对房地产价格的动态影响,实证研究发现,这些变量与房地产价格存在着长期均衡关系,GDP、土地价格、货币供应量、人民币新增贷款对房地产当前价格的影响是正向的,而城镇居民人均可支配收入和房地产开发投资额对房地产当期价格的影响是反向的,产生了负效应,并没有形成有效的需求;长期内,房地产价格对这些因素的变动具有正响应性。文章基于理论和实证结果分析,分别从经济结构调整、土地价格管理、房地产金融以及货币政策等四个方面提出相关政策建议。由于房地产行业涉及多方面的内容,加上客观条件的限制,很多影响因素并不能进行有效地量化,无法获得相关因素的数据;另外对于推动房地产价格上涨中一个较为重要因素——投机需求并没有进行研究。


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