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《河南农业大学》 2003年
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农用地价格评估研究

路婕  
【摘要】: 农用地估价工作是新一轮国土资源大调查的重要工程项目之一,也是适应土地使用制度改革和土地管理事业发展的需要而开展的重要工作。本文就此课题对农用地价格评估理论及其方法进行了探讨:从农用地的含义出发,根据农用地的流转方式将农用地价格分为农用地质量价格、农用地转用价格以及农用地征用价格。针对不同农用地价格类型应用不同的估价方法测算其价值,初步构建了农用地价格评估体系,并以嵩县农用地价格评估为例作了实证研究。在应用过程中得到的主要结论如下: (1)当农用地不改变使用用途在农村集体组织内部流转时,其流转价格的评估主要是对农用地质量价值的评估,其价值仅决定于该地块的收益能力或收益水平,并不反映转作它用后可能的价格水平。鉴于此,可以用投入——产出的方法来计算取得的纯收益,估算地价。在实证研究中,选择收益还原法及模型法来计算。农用地质量价格为农用地使用权的承包、租赁、入股、转包、拍卖、抵押等具体价格的计算提供依据。 (2)农用地转为建设用地,评估地价时,选用了两种方法来计算:假设开发法和社会价值量化法。经验证,假设开发法能够依据预期收益的原则,评估出地块发挥其最佳使用价值时的价格。而社会价值量化的方法在农用地估价方法中,不能很好的反映区域的差异,主要是指影响农用地价格的区域因素和一般因素(如区位条件,社会经济环境,农产品供求状况,土地利用规划等)的差异,反而体现了一种平均的思想,这不利于体现土地市场的公平原则,影响市场竞争机制的发挥。 (3)农用地征用价格是国家为公益目的对农村集体土地的强制征用过程中发生的价格,其主体是征用补偿费用。根据征用后的土地利用性质,将征地分为公益性征用和经营性征购。对于农用地的经营性征购价格及具有盈利性的公益性征用价格,遵循价值规律拟按照农用地转用价格来确定。 对丁非盈利性的公益性征用价格,在征用过程中,按照国家怀准征地费用 为被征地块前3年收入的6l0{g为依据,征地费的补偿倍数虽较以往有所提 高,但在实际应用过程中,仍不能保障农村集体对剩余劳动力的安置补助。 采用了农用地的社会保障价值估算方法对嵩县农用地征地价格进行实际计 算,通过对两种计算方法的结果比较,认为社会保障价值法的结果较为满 意,能够为农用地征用补偿费用标准提供依据。 本文在利用己有的评估方法对农用地的各种价格进行测算之后,又讨 论了将农用地作为一种自然资源,对其无形价值进行评估的可能性,以期 为农用地估价找到一种更实用的方法。
【学位授予单位】:河南农业大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2003
【分类号】:F301.3

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