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《武汉大学》 2009年
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房产面积识别技术与应用研究

赵海云  
【摘要】:房产面积识别技术是房产测量的关键技术之一。本文构建了房产面积识别的基本理论、规则和判别模式,通过应用案例,验证了科学性和实用性。 1)定义房产面积的新内涵。研究定义了房产面积的基本内涵,分析了房产面积的基本特征。强调了房产面积的产权和空间属性,保证房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。指出传统的房屋建筑面积概念模糊,以此作为房产面积成果,其错误远远要比测量误差来的大。由于房产面积成果固化了复杂的识别和计算,因而房产面积测量具有确认产权归属的功能。 2)构建房产面积测量的理论框架,并通过这些理论建立了房产面积的识别和判别技术规则。通过产权规则,明晰建筑物区分所有权的二元性,明确房屋建筑面积非专有即共有。通过容积率规则,利用建筑面积与占有土地的关系,对架空层、地下室、结构转换层等占有较大面积的空间进行产权识别,初步确认它们是否具有产权,从而赋予房屋建筑面积的产权属性。通过结构规则,保证在产权约束下,从空间或几何角度对建筑面积作出进一步识别。结构规则是传统建筑面积的定义基础,《规范》从建筑结构与构造方面对其进行界定。根据决策树理论,采用判定表从结构、上盖、层高和维护物等四方面建立了12项面积识别的决策规则。借鉴类比推理,构建了类比体系,当建筑面积识别仍然模糊和不确定时,通过类比推理获得新的知识,拓展了房产建筑面积识别的新途径。 3)共有建筑面积识别和分摊研究。当对专有建筑面积识别完成后,再对未进行识别的建筑空间进行符合产权的建筑面积识别,找出可以参与公摊的共有建筑面积,确定其空间范围以及服务范围,把握其所在的功能区,为分级分摊提供准备。空间关联规则提出了对项目分析时需要进行整体思考。对商住混用的共有建筑面积提出按土地利用强度来分摊。指出土地利用强度直接体现在房价上,房价不仅包含建筑面积,也包含建筑面积的单价,是一个综合指标,比较客观地反映了对土地的利用强度,因此房价可以用来计算分摊系数。研究阐述了共有建筑面积的识别程序和方法,具体包括:1)对规划文件、协议文件及其内容的合法性进行实质性识别。2)建筑空间的容积率识别模式。3)建筑空间性质及其边界的判别。4)采用灰关联方法,对建筑构造实体在共有建筑面积的影响上进行了关联分析,通过排序,提出分摊依据。论文阐述了共有建筑面积分摊的基本原则,对幢进行划分和共有建筑面积的分级与位置描述。分级的科学与否,直接影响共有建筑面积的走向与分配。 4)建立房产面积识别的判别模式。该模式的基本流程是:从规则库中依照识别秩序进行识别处理,规则库具有一定的排序,即首先必须经过产权识别和容积率识别。产权识别是区分专有还是共有部分,属于定性环节。容积率识别则是决定产权范围与边界,属于定量的环节。这两个规则使得建筑面积赋予了产权的内涵,是属于房产面积的产权识别阶段。此时房地产产权(登记)管理部门参与协调,形成干预1。模型设计了三级面积识别响应:一级响应——面积识别1,通过规则库识别以后,形成三种走向,不计算面积的空间,计算面积的空间和面积不确定空间。对于不确定空间的面积需要重新经过规则库处理,直至决定一种走向,即要么计算面积,要么不计算面积。对于计算面积的空间,进入二级响应——面积识别2,同样还是要进入规则库,把计算一半面积和计算全部面积的空间识别出来。最后进入三级响应——面积识别3,从计算面积的空间中分解为专有建筑面积(套内+阳台)和共有建筑面积。对共有建筑面积的识别与分摊,则与干预2协调。 5)案例研究。以某一大型商业项目的房产面积测量作为案例,充分运用识别技术对项目进行分析。结合项目,对公摊系数和面积误差比进行了试验研究,找出了数据调整对成果的影响与改变规律。借助判别模式,对房产面积测绘的一些典型案例或问题进行研究,验证了房产面积测量理论与方法的科学性和实用性。
【学位授予单位】:武汉大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2009
【分类号】:TU198.2

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