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《华中科技大学》 2011年
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功能平衡目标下城市住宅区土地集约利用研究

刘玲  
【摘要】:集约用地一直是我国城市土地利用的重要原则,住宅区的土地集约利用与居民生活息息相关。发达国家城市住宅区土地利用的发展历程,经历了从功能复合到功能单一再向功能复合回归的过程。我国城市住宅区土地利用虽然呈现出与国际逐步接轨的趋势,但开发商为了追求经济利益的最大化,并未对住宅区的功能进行完整设计,不仅导致住宅区土地承载功能趋向单一、居住类型单调、居住质量不高等问题,也无法有效满足居民生活的多样化需求。这些问题能否解决以及如何有效解决,不仅取决于未来城市住宅区土地集约利用的水平,更取决于土地利用的决策者和执行者——政府和开发商对土地集约利用模式的设计、创新和规范。基于此,本研究试图从功能平衡目标出发来研究城市住宅区的土地集约利用问题。 本研究首先介绍了功能平衡目标下城市住宅区土地集约利用的基本理论,研究结果发现,“紧凑城市”理论和“精明增长”理论为住宅区土地集约利用的模式选择奠定了基础;集聚经济理论较好地解释了城市住宅区土地集约利用由单一功能向多功能平衡转变的市场动力机制问题;系统理论为住宅区土地集约利用水平测度、影响因素分析及系统优化等核心问题的研究提供了重要前提和依据;交通成本最小化理论、互换理论、迁居行为理论和人文生态理论等其他理论指明了居民需求方向。 其次,基于结构——功能——效益原理,构建了城市住宅区土地集约利用水平测度指标体系,将灰色定权聚类评估方法与层次分析法相结合,构建多级灰色定权聚类评估模型,并将其对海口市21个样本住宅区进行实证案例研究,研究结果与实际情况基本符合,在一定程度上说明所建立的指标体系和运用的研究方法能较准确地测评城市住宅区土地集约利用水平。 第三,通过理论分析发现,城市住宅区土地集约利用的主要影响因素不仅包括人口因素、经济因素、技术因素和制度因素等一般影响因素,也包括居民需求变化、信息成本与交通成本均衡性和其他地域性因素等特殊影响因素;海口市的实证案例研究结果表明,影响该市住宅区土地集约利用的主要因素为住宅用地等级、居住人群的收入水平、建筑高度、先进建筑技术的应用情况、本地居民所占比例、入住率、建成年代、地下空间利用状况和住房性质,除本地居民所占比例和入住率对住宅区土地集约利用为负向影响之外,其他因素均为正向影响。 第四,从微观角度构建了城市住宅区土地集约利用系统的SD模型,并用样本数据进行模拟、分析和预测,研究结果发现,追求单一功能的城市住宅区土地集约利用模式不利于系统的持续稳定,而追求多功能平衡目标则系统状况与此相反。 第五,从理论上分析了功能平衡目标下城市住宅区土地集约利用的支撑体系,研究结果发现,功能平衡目标下城市住宅区土地集约利用不是一个独立的系统,它需要城市规划、城市土地使用制度、居民价值理念、先进技术、人力资源等多种支撑。
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