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《华中科技大学》 2006年
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土地发展权的配置与流转研究

张友安  
【摘要】: 土地发展权是一种物权,是将土地从较低利用效益的用途或较低利用程度转向较高利用效益的用途或较高利用程度,以此获取土地收益的财产权,它与土地所有权的权能平行,并可以与之分离存在,单独实现其土地财产权经济收益。国家通过设置土地发展权,建立土地发展权流转机制,鼓励土地发展权的交易与流转,可以更好地发挥在公有制条件下的土地供应参与宏观经济调控作用。 国家是土地发展权配置与流转的管理主体。土地发展权的公平、合理配置,是其高效交易与流转的基础。国家为有效实施土地利用政策、农地保护政策、城乡及区域发展政策、环境保护政策对土地发展权进行初始配置,再通过市场机制的调解作用,设定为国家、集体或个人拥有的具有物权性质的土地发展权。因此,土地发展权的流转收益分配必须兼顾国家、集体和个人利益,特别是要维护农民合法的土地发展权权益。 国家(政府)在配置土地发展权时应在坚持控制发展权总量、优化发展权结构、注重公平配置、提高配置效率的原则前提下,通过立法确定发展权在土地产权体系的法定地位,利用土地规划、城市规划等技术性和政策性手段,设定土地用途、区位、建设强度等土地发展权物质要素,使土地发展权成为可以有效流转和交易的土地产权。 土地发展权流转促进模式有政治促进型、市场促进型和混合促进型。政治促进型土地发展权流转,要求土地发展权管理法规健全,区域土地发展权收益可转移支付,而且政府要具有相当的财力。市场促进型土地发展权流转,减轻了政府的财政和纳税人的经济负担,被称为是“用开发商的钱来保护土地”和“在开发中保护土地”,一般适用于土地发展权交易和流转比较活跃的地方。混合促进型即同时利用政治手段和市场手段促进土地发展权的交易和流转。 在土地发展权交易的博弈中,由于政府拥有强大的行政优先权及强制警察权,而土地使用者惯用幕后策划,容易和政府达成合作博弈,农民在利益博弈中往往处于被动地位。但由于遭受利益损失,农民会采取“拖延、阻挠”等策略,延长交易环节,增加交易成本,加剧博弈局中人的利益冲突。因此,政府不应参与到利益分配环节中去。政府的角色应是“裁判”,加强监管,通过公共利益限制和公平补偿来规范市场交易行为,退出市场领域。政府可建立土地发展权交易税费制度,一方面从宏观上把握土地利用方向,使个体目标和国家目标保持一致,另一方面分享土地发展权流转中的利益涨价部分,促进利益分配的均衡化。 结合我国的政府层级安排,土地发展权按照一定机制分别在宏观、中观和微观三个层次以一、二、三级土地发展权的形式进行配置和流转。这三个层次有机地连接,共同形成土地发展权配置与流转市场体系。 土地发展权价格是转让土地发展权所取得的地价,即土地发展权的交换价值。土地发展权价格实质上是土地利用方式改变后的土地价格与现状利用方式下的土地价格之差,在我国,表现为使用权价格差,或国有土地使用权与集体土地所有权价格差(土地所有权或使用权的价格均不包括实物改造、开发成本,并且要扣除其他资本、劳动的正常收益)。根据土地发展权价值构成,土地发展权价格由土地利用规划、位置(区位)、用途与容积率(开发密度)这四个因素共同而且相互作用形成。 为提高土地发展权配置效率,减少交易成本,必须设计一套切实可行的发展权配置与流转制度。①权能设计。土地发展权具有规范土地开发利益关系的作用,因而需要法律赋予其一定的权利能力,具体的权能可重点考虑拥有、使用、处分和收益四个方面。②权利体系设计。笔者认为,我国的土地发展权权利结构的核心组成部分应当是农地发展权、市地发展权、商业性土地发展权、基本发展权、超限额发展权、虚拟发展权和可转让发展权,它们构成我国土地发展权结构的核心,相互作用完成土地发展权的制度功能、实现制度目标。③变动规则设计。土地发展权变动是指土地发展权的创设、让渡、变更和灭失。土地发展权通过权利变动发挥其作用,实现土地开发利益关系的调整。④运行机制。土地发展权运行机制是融合了法律、经济、行政办法的混合机制。它的运行以权利配置、变动、价格调节为主线,以相关制度作保证,从而实现其财富分配公平、制度运行有效率、资源配置优化的运行目标。
【学位授予单位】:华中科技大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2006
【分类号】:F301

【引证文献】
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8 王小映;;土地成片开发中的外部效应与土地发展权[A];土地利用与城乡发展——2000海峡两岸土地学术研讨会论文集[C];2000年
9 朱仁友;;合理分享土地发展权收益与科学制订征地区片综合地价探讨[A];2006年中国土地学会学术年会论文集[C];2006年
10 朱洪波;;土地开发中的利益博弈与调节[A];不动产开发与投资和不动产金融——2005年海峡两岸土地学术研讨会论文集[C];2005年
中国重要报纸全文数据库 前10条
1 管浩;将土地发展权还给土地所有者[N];朝阳日报;2009年
2 蔡丽丽;土地发展权制度之借鉴意义[N];江苏法制报;2006年
3 王小映;现行农地征用制度何去何从[N];中国经济时报;2003年
4 北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究员 浙江大学公共管理学院副教授 汪晖 北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究员 中国人民大学公共经济与治理研究中心主任 陶然 中国人民大学公共经济与治理研究中心研究员 史晨;让农民集中居住必须面对的五个问题[N];第一财经日报;2010年
5 杜业明;关于农地征用补偿问题的再思考[N];中国经济时报;2006年
6 雷振岳;耕地剧减是对“土地财政”的警醒[N];农民日报;2008年
7 霍敬裕 中国人民大学法学院博士研究生;建立协商机制 规范征地行为[N];中国国土资源报;2009年
8 徐汉明;产权平等保护与公益目标相结合[N];湖北日报;2006年
9 本报记者  王小霞;政府作为垄断商人逐利土地市场[N];中国经济时报;2006年
10 乌裕尔;英国的土地管制和耕地保护[N];经济日报.农村版;2006年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 汪晗;土地发展权定价与空间转移研究[D];华中农业大学;2012年
2 臧俊梅;农地发展权的创设及其在农地保护中的运用研究[D];南京农业大学;2007年
3 郜永昌;中国土地使用管制法律制度研究[D];重庆大学;2007年
4 纪丽娟;土地一级开发模式研究[D];西北农林科技大学;2008年
5 屠帆;政府行为和城市土地资源配置[D];浙江大学;2008年
6 赵哲远;土地利用规划调控技术研究[D];浙江大学;2007年
7 任艳胜;基于主体功能分区的农地发展权补偿研究[D];华中农业大学;2009年
8 郭斌;农村集体土地征为开发建设用地的决策机制研究[D];西安建筑科技大学;2008年
9 马小刚;房地产开发土地供给制度分析[D];重庆大学;2009年
10 田峰;我国土地收购储备中的物权问题研究[D];吉林大学;2008年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 成桂钦;我国土地发展权配置与流转制度研究[D];中国地质大学(北京);2010年
2 张晓菊;我国土地发展权的创设研究[D];长安大学;2010年
3 吕翾;我国土地发展权法律问题研究[D];中山大学;2010年
4 王彦;土地发展权研究[D];华中师范大学;2012年
5 崔聪聪;中国土地发展权价格评估与流转研究[D];青岛大学;2013年
6 张敏;论准征收及土地发展权[D];苏州大学;2010年
7 郭煌;我国土地发展权法律制度研究[D];华东政法大学;2010年
8 周华波;土地发展权在土地用途分区管制中的应用研究[D];苏州大学;2011年
9 尹国庆;土地发展权区域转移的实现机制研究[D];东北师范大学;2011年
10 高璇;土地发展权转移与交易的省际模拟[D];浙江大学;2012年
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