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《华中师范大学》 2001年
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房地产登记法律制度研究

赵国平  
【摘要】: 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分。本文首先在基础 理论部分对房地产登记制度的含义、功能及性质进行了分析,主张房地产登记 的性质应摒弃批准式的行政行为观念,确立其为法律服务,为当事人服务的私 法行为为观念。同时对世界各国通行的三种登记制度即产权登记制度、托伦斯 登记制度和契约(据)登记制度进行了简要的介绍,不论是哪一种登记制度, 它们所应该追求的价值取向为:侧重高效率与动态安全的保护,且兼顾静态安 全的均衡模式。 本文在第二部分重点介绍了德国、日本、澳大利亚和美国等西方国家的房 地产登记立法。德国为产权登记制度的发源地,其实体权利和程序权利的登记 都规定得比较完备,尤其是德国法所创设的预告登记和善意取得二制度颇具特 色。日本属采契据登记制度的国家,有专门的《不动产登记法》,该法在承袭德 国预告登记制度的基础上,建立了与之相同的假登记制度。同时,对于公示对 抗力中一个最大的理论难点关于“第三人”的范围问题,日本有两种学说,一 是第三人范围“无限制说”,二是第三人范围“限制说”。目前,限制说在日本 判例中及学术界居于支配地位。澳大利亚则是托伦斯登记制度的诞生地,该国 登记法的最大特点是不以物权或债权来区分应否登记,而以动产或不动产来区 分。从登记对房地产的交易安全的保护机制方面,美国以权原保险的出现为代 替呈现出了一种可称之为多元化的保护机制颇具特色。 本文第三部分对我国登记法律制度的现状与缺陷进行了剖析,指出我国房 地产登记呈现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、 登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。并且登记权利范围过窄、 〔。鬓霎嘉,】石6丰生/六:卜古 \’。、。、。/Vu丁ER 三 工HESIS 类型过于单一,具体表现在实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用 权和房地产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地 上权以及典权等诸多实体权利却没有被列入登记范围,影响了土地资源的高效 利用和对我国房地产利用的宏观管理。此外,我国现行立法中有关房地产的两 种性质的准备登记,即异议登记和预告登记制度,也都没有建立起来,有关房 地产物权顺位登记,即房地产程序权利登记制度,我国在这一方面的立法处于 空白状态。针对此种现状,对完善我国的房地产登记制度提出了如下建议:确 立登记行为私法观念;建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关, 登记赔偿制度、异议登记制度等;确立物权行为独立与无因基础上的实质审查 主义,公开登记簿以确立公示与公信原则;确立预告登记、更名登记、逞为登 记、房地产租赁登记等登记种类;同时建议在房地产登记制度中规定房地产登 记效力、权利范围、顺位保留等私法内容。
【学位授予单位】:华中师范大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2001
【分类号】:D922.181

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