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房地产投资信托法律问题研究

李建树  
【摘要】:如今,我国的房地产业呈现出了高速发展的态势,但在房地产企业的资金来源渠道方面,我国房地产企业一贯依靠银行贷款,这样不仅使得其融资渠道单一,也增加了银行业的经营风险。在这种情况下,房地产企业必须要寻求更多的融资渠道,以获得更多的资金支持,同时达到分散银行业风险的目的。由于人们生活水平的不断提高,人们对投资房地产业的需求也越来越大,但房地产的不可分割性、需求资金量大等特点,使得普通的中小投资者根本就不敢问津于房地产业。所以我国急需在房地产企业和投资者之间建立一个有效的投资工具,来解决房地产企业“融资难”和投资者“投资难”这两个问题。 本文以在房地产企业和投资者之间建立房地产投资信托(REITs)制度为视角,对房地产投资信托的基础理论进行了阐述,提出了我国发展房地产投资信托面临的法律制度障碍。考察了其他国家或地区的房地产投资信托制度,同时借鉴其经验,从法律层面上对我国发展房地产投资信托进行了研究,围绕如何在我国对房地产投资信托进行专项立法、如何完善房地产投资信托相关的法律制度展开讨论。 本文的正文共分四部分。 第一部分为REITs的基础理论。主要从法律制度和学理上阐述了REITs的定义,并提出了本文对房地产投资信托的定义。通过对美国REITs制度的考察,介绍了房地产投资信托制度的起源。按REITs的资金投资方向、组织结构、募集资金方式、运作方式四方面对REITs进行了分类,并对每种类型的REITs都做了详细的分析和比较,得出房地产投资信托作为一种投资工具所具有的特征及优势。通过对REITs制度认识,辨析了REITs与房地产投资基金、证券投资基金、房地产信托、房地产证券化等类似概念的异同,通过与这些概念的比较,发现其优越性。 第二部分为我国大陆地区REITs发展的历史沿革以及发展REITs在我国所面临的障碍。本文选取了从上世纪90年代初的“万国投资券”到2005年“越秀REITs”在港上市这段时期,总结了这一时期REITs制度(包括类似REITs的制度)在我国大陆地区发展历史,进而分析了目前在我国大陆地区发展REITs面临的障碍,主要包括《证券法》对“证券”的定义过窄,《信托法》对信托财产的转移规定不明确,信托财产登记制度的缺失以及税法对房地产投资信托制度造成双重征税等方面的障碍。 第三部分评析其他国家和地区REITs的法律制度。主要对象为美国、日本、香港、台湾这些国家和地区,通过对以上国家和地区关于REITs的立法角度、组织结构、税收优惠、收益来源及分配等方面的法律制度分析,从而总结他们的经验,得到完善我国REITs法律制度的启示。 第四部分对构建我国REITs法律制度提出建议。本部分首先从房地产企业的角度、投资者的角度、银行业的角度来分析了在我国发展房地产投资信托的必要性,然后对我国制定REITs专项法律做出了设想,在房地产投资信托的设立、运行、退出等法律制度方面提出了建议,同时对如何清除前文提出的法律制度障碍进行探讨,主要从完善《公司法》、《证券法》、《信托法》等法律制度方面提出建议。


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