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论业主成员权的行使

胡朦  
【摘要】:随着我国经济水平持续、快速发展,现代化进程不断加快,城镇化亦不断推进,旧城区改造和城市向周边农村扩张导致城市小区楼盘林立,越来越多的人搬入城市小区居住,由此产生了小区管理问题,在法律上即业主成员权。一个小区即一个小社会,如何对此进行管理,使其运行顺畅和充满秩序乃业主成员权所要解决的问题。其中存在着业主个体与小区整体的利益平衡问题,业主与业主之间如何界定权利、义务关系的问题以及业主整体与物业公司等外部组织的关系问题。业主成员权的行使和保障关乎每一个小区业主的切实利益,亦关乎社会稳定。 我国《物权法》及相关司法解释对业主成员权的行使做了相关规定,修订后的《物业管理条例》也进一步明确了业主成员权的具体实现,体现了立法对社会现实的考虑。但是由于相关制度设计没有充分考虑到业主成员权在行使中可能出现的问题,加之我国公众参与意识薄弱等现实背景以及法律规范自身的局限性,因此,我国业主权的行使制度还存在缺憾,亟待加以完善。 国外有关业主成员权的立法操作性强,充分考虑了现实生活的需要,选择了恰当的制度模式,加之国外一些发达国家一般具有良好的民众参与意识和自治意识,因此,通过对域外法的考察和借鉴,并考虑到我国的实际,应能较好的完善我国业主成员权行使的相关立法。一般可以从以下几个角度加以展开,首先,从法律规范和激励机制的角度提高业主的自治意识,通过适当的激励措施,不仅可增强业主参与小区管理的意识,更能提高小区治理的质量;其次,对业主大会和业主委员会成立和运行机制加以细化,提高法律规范的可操作性,如可以通过强制设立方式来成立业主大会和业主委员会,还可以考虑建立“小区临时管理委员会”制度,以维护业主权利;再次,明晰业主成员权行使过程中各方主体的权利、义务,使得各个主体能各尽其责,如明确业主委员会的诉讼主体资格和法人资格,对小区业主委员会成员的任用采用聘任制,并建立工作报酬机制,强化对业主委员会职责的监督;最后,明确相关职能部门对业主成员权的行使的保障,明确其权限,对小区治理既要做到有所为,又要做到不盲目和过度干预,还要明确业主与开发商、物业管理企业之间的权利、义务和责任关系,减少其之间的纠纷与摩擦,以维护业主的权益。


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