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太月园小区地下停车位权属案例分析

曹维  
【摘要】:随着人民生活水平的快速提高,私家车的数量也日益增加,但由于土地资源的紧缺,业主与开发商关于住宅小区内地下停车位权属的纠纷频频发生。太月园小区地下停车位权属纠纷案即为此类案件的典型。本案主要有三个争议焦点:一是太月园小区内地下第一、二层利用地下空间而设的停车位权属如何界定;二是太月园小区内地下第三层利用人防工程改造的停车位权属如何界定;三是地下停车位能否办理产权登记。我国《物权法》第74条对小区内停车位的权属采用的是合同约定归属制,即由业主和开发商自行约定停车位的权属。但本案中业主与开发商未就地下停车位的权属达成合意,而该条也未规定此种情形下如何处理。同时由于该条没有区分停车位的不同类型,因而本案中如何界定利用人防工程改造地下停车位的权属也成为难题,以上两点了反映了我国《物权法》对住宅小区地下停车位规定的不足。此外,我国缺乏统一的地下停车位登记制度导致开发商与业主之间关于停车位权属的约定仅具有债权法上的效力,不具有物权法上的效力。部分城市虽然对停车位的产权予以登记,因缺乏具体的操作流程致使部分开发商在地下停车位权属尚不明确时就取得了停车位的产权证书。 完善住宅小区地下停车位的权属制度,应当在确立平衡开发商与业主的利益、国家适当干预、限制转让三项基本原则的前提下,明确界定不同类型的住宅小区地下停车位权属。借鉴台湾地区的先进经验,引入“法定停车位”、“自行增设停车位”制度,确定住宅小区地下停车位的权属,最终形成法定地下停车位归小区业主共有,自行增设地下停车位归开发商专有的二元结构。建立统一的小区地下停车位登记制度,对不同类型的地下停车位产权登记办法及具体操作流程予以明确规制。


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