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李某诉何某房屋租赁合同纠纷案评析

龙韬  
【摘要】:承租人优先购买权制度是一项重要的民事法律制度,厘清优先购买权的适用与赔偿问题对于平衡出租人、承租人与第三人之间的利益有着重大的现实意义。在李某与何某房屋租赁合同纠纷一案中,其核心的争议焦点就是本案是否属于“一事不再理”的范畴,李某是否能以何某侵害其优先购买权为由请求赔偿以及优先购买权如何赔偿的问题。首先,该案是否属于“一事不再理”范畴的问题。李某在前诉的诉讼请求中并没有提及要求何某赔偿其优先购买权受到侵害的损失,两诉是基于不同的诉讼请求和诉讼理由,不构成重复诉讼,故不属于“一事二审”,长沙市岳麓区法院应当受理此案。其次,李某能否以何某侵害其优先购买权为由获得赔偿的问题。从优先购买权的性质来看,优先购买权属于形成权,是一种技术性救济权利,并不一定能为当事人带来实体利益;从优先购买权的目的和制度意义来看,优先购买权的设立是为了维护弱势群体的利益,保护承租人合法稳定的生产生活状态,而何某出卖涉案商铺的行为并没有在很大程度上影响李某正常的生产生活,故李某不能以此为由获得赔偿。再次,优先购买权赔偿问题的具体计算。优先购买权受到损害的赔偿范围一般包括实际损失和附带损失。一方面,李某在知悉何某将要出卖涉案商铺后,并未明确表示购买,其在同等条件下购买租赁物的可能性小,无法实现先买权对李某的影响小;另一方面,何某所支付的10万元违约金应理解为已涵盖其侵害李某优先购买权而应当承担的责任,故李某提出的280万赔偿不应支持。


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