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不确定条件下房地产企业投资决策模型研究

曾力勇  
【摘要】: 在我国经济体制改革中,房地产业的改革和转轨相对来说是起步较晚的,真正具有市场经济意义的我国房地产业仅有二十多年的发展历程,但是房地产业整体发展迅速,并已成为我国经济的基础性、支柱性产业。作为房地产行业的投资主体,一方面,房地产企业在房地产行业整体背景下,投资极易产生较大的非理性,就是这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性造成了上世纪92、93年我国房地产市场大起大落的主要根源。另一方面,随着我国市场改革开放的进一步深入,市场竞争日益激烈,房地产市场受不确定性因素影响更加敏感,本文就当前我国房地产行业发展的关键时期,有针对性地研究了不确定性条件下房地产企业投资决策的理论、方法及模型。 本文通过研究房地产企业面对不确定性条件下决定当期是否投资以及如何投资为最优投资的投资规则问题,论述了传统的NPV投资分析模型是不能对此进行合理评价,因为其忽视了一个重要的现实,投资决策是可以通过延期、转换、放弃、扩展等一系列柔性的管理手段来实施的,而实物期权理论能够对这种柔性管理的价值作出合理的评价。因此本文利用实物期权理论与方法针对房地产企业投资决策的这一中心问题展开投资决策模型的研究。 根据我国土地使用权的产权归属不清晰(这一情况还将持续很长一段时间)的特点,将房地产企业获得土地的方式划分为两种不同的类型,即协议型和招标型,由此确定了房地产企业投资房地产项目开发决策的两种不同类型。而在一般情况下,房地产项目这一标的资产价值具有不可交易性,从而无法通过市场发现其价格,对此,本文首先找出影响房地产项目的价值的因素,如房地产企业投资房项目的产品——商品房的价格、成本等,而这些因素是可以交易或者是可以衡量的,并且建立其合理的函数关系,然后就上述协议型和招标型两种不同类型,分别利用美式永续期权和有期限的美式期权定价方法建立了相应的房地产企业投资决策基本模型。 针对房地产企业投资开发项目时,所面临包括政府政策的影响、开发周期,土地费用,建房工程费用、城市的变迁等多种不确定性因素,并根据这些不确定性因素对房地产企业投资影响程度各不相同,分别建立了政策冲击下的房地产投资决策模型、价格和成本均为不确定性因素的房地产投资决策模型、多阶段房地产投资决策模型、房地产投资决策的转换期权模型等。 在同时考虑不确定性因素及竞争因素条件下,进一步建立了房地产投资决策实物期权博弈模型,提出具有普遍指导意义的房地产投资战略分析在连续时间下的期权博弈模型和分析方法,给出了双寡头垄断不确定条件下房地产企业投资的期权博弈基本模型及投资规则。 最后运用实证分析方法,利用已经完成了的房地产项目案例,对投资期权模型以及实物期权理论的两个重要相关命题进行了实证检验。


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