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《湖南大学》 2008年
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房地产价格与货币政策

段忠东  
【摘要】: 在对相关文献进行回顾和综述的基础上,本文紧紧围绕着房地产价格对货币政策体系的冲击,以及货币政策应对房地产价格波动的政策反应这一中心线索,对一系列重要的理论与实践问题展开了理论分析与实证研究。 首先,笔者考察了房地产价格波动及其与宏观经济基本面的关系。基于四象限三市场静态模型与动态资产市场模型的理论分析发现,宏观经济基本面——包括经济景气状况、货币政策与建设成本等——对于均衡房地产价格的决定与波动产生重要的影响。在此基础上,笔者利用1998年-2005年中国14个大中城市的数据,运用面板数据模型实证检验了宏观经济基本面对房地产价格的解释能力。研究结果表明,不考虑房价的自相关影响时,所有宏观经济基本面对房价都具有显著的影响;考虑到房价自相关影响时,宏观基本面对房价的解释能力大大降低,相对于宏观经济基本面,房价的历史信息对本期房价的上涨具有更强的解释力;并且,在2001年以后,房价的上涨逐渐背离了经济基本面,尤其是这种背离从2003年以后进一步加剧,同时房价的正自相关影响也大大增强。这意味着房价的上涨中包含了越来越多的投资甚至投机成分。 接下来,笔者开始进入到关于房地产价格波动对货币政策体系冲击的分析部分。在对房地产价格与货币政策最终目标的分析中,笔者首先从理论与实证两个角度考察了房地产价格波动对于通货膨胀与产出的影响。笔者通过一个简单的理论模型和四象限模型分析了房价波动对于物价与产出的影响,结论是:房价通过影响总需求进而对通货膨胀水平产生向上的压力,其中,房价波动对储蓄的边际影响起十分重要的作用。在理论分析的基础上,综合运用相关性分析、协整检验、脉冲响应函数和方差分解等方法检验了我国房地产价格与通货膨胀、产出的关系,实证检验的结论是:短期内,房地产价格波动对通货膨胀与产出的影响十分有限;长期来看,房地产价格对通货膨胀与产出产生重要的影响,并且,在房价与通货膨胀、产出之间存在正反馈作用机制。这意味着在一个平稳的宏观经济环境中,这种正反馈作用可能会引发经济过热和房价泡沫。 其次,笔者基于文献综述的视角,考察了房地产价格波动对于金融稳定的影响。研究结果发现,资产价格的大幅度波动与信用的快速大幅度扩张相结合,是引发金融不稳定的重要原因;从引发金融不稳定的条件来看,面对资产价格的波动,良好的金融经济环境、制度环境和政策环境对于维护金融体系稳定性具有重要作用。这对于我国维护金融体系的稳定性具有重要的启示意义。价格波动对于货币供求与市场利率的影响。利用相位图分析技术,笔者证明了在一个包含房价的两市场动态化系统中,存在焦点均衡的稳态,房价对市场均衡利率的最终影响取决于房价对货币供给与货币需求之边际影响的对比,同时受货币政策环境与通胀环境的影响。进一步的理论分析发现,随着房价的高涨,房地产市场将起到扩张性货币政策效力放大器与紧缩性货币政策效力衰减器的作用,这意味着目前我国房价的上涨强化了货币信用的内生创造能力,从而削弱了紧缩性货币政策的效力。实证研究发现,我国房价的外生冲击在改变货币需求稳定性的同时,也增强了货币供给的内生性;长期中房价对市场利率具有显著的反向因果影响,这表明我国房价的高涨成为创造市场流动性的一个重要来源。 其次,笔者对房地产价格与银行信贷的关系进行了理论分析与实证检验。结果发现,银行部门通过直接持有房地产资产、为房地产开发建设贷款、为居民购买房地产发放贷款、以房地产资产作为抵押物发放其他各种贷款而与房地产市场相联系。房地产价格波动通过以上四种渠道对银行信贷供给产生影响。笔者运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。结果表明,房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系,房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限,主要是在长期内对银行信贷增长产生影响;而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。在对房地产价格与货币政策传导关系的分析中,笔者首先考察了房地产价格传导货币政策的理论基础与国际经验。分析结果表明,房地产价格对于货币政策能够起到一定的传导作用,但具体的影响方向与效果在很大的程度上受制度性因素的影响。在货币政策冲击对房地产市场供求以及房价的影响过程中,经济主体对于利率变动的敏感性、住房抵押贷款的可得性、抵押贷款利率结构与期限、以及交易成本等制度性因素将起到重要的作用。房地产价格对消费的影响方向与效应十分复杂。这是因为受居民居住模式结构、不同经济主体的边际消费倾向等因素的影响,房价波动对于消费的作用方向取决于各类型经济主体的比例与各自的边际消费倾向;另外,房价波动的消费效应在很大程度上受一国抵押市场发达程度、住房与抵押市场制度特征等因素的影响。从理论分析的角度看,房价对于投资的影响方向似乎比消费更为一致,即房价上涨通过托宾Q效应与信贷渠道效应导致投资增长。当然,房价对于投资的影响效应大小受房地产部门作为一个整体在国民经济中的重要性、房地产供给弹性以及一国的信用市场状况等因素的重要影响。 接下来,笔者运用反事实模拟、脉冲响应函数与方差分解、协整分析与面板数据模型等计量分析方法,实证检验了我国房价波动对货币政策的传导。对我国货币政策冲击对房地产价格影响的实证研究发现,紧缩性货币政策冲击导致房地产价格的下降,而扩张性政策冲击将导致房地产价格的上涨。并且,相对于利率型货币政策,房地产价格对于货币信贷型货币政策的冲击具有更高的敏感程度。运用反事实模拟技术实证检验我国房价波动对居民消费的影响,结果发现,我国房价上涨在中长期对居民消费产生了轻微的负向影响。基于全国总量数据的协整分析结果也是与反事实模拟的结果一致的。但是,与上述检验结果相反,基于14个城市数据的面板模型检验结果却发现,在大中城市,房价上涨对消费产生了微弱的正向影响。总的来看,我国房地产市场波动通过影响消费对于货币政策的传导效率还比较低下。对于我国房价波动的投资效应进行实证研究,结果发现,我国房价的上涨对固定资产投资与房地产投资都起到了重要的推动作用,并且是投资增长的重要解释原因。因此,在我国房价对货币政策的传导渠道中,房价波动通过影响投资进而对货币政策具有较高的传导效率。 最后,笔者探讨了应对房地产价格波动的货币政策反应与调控。首先,笔者基于文献综述的视角,回顾了相关理论与实证研究的前沿。结果发现,由于货币政策当局在决定对房地产价格波动作出反应时还面临着一系列的不确定性和风险,正确的选择可能是一种中性的货币政策反应:即事前积极反应与事后适应性反应在某种程度上的融汇与结合。货币政策与金融监管应该积极协调与配合,同时,货币政策可以更多地运用房地产信贷政策调控房地产市场的供需状况,从而更为有效地抑制房价过大波动。 随后,笔者回顾了我国货币政策调控房价的历史实践,针对我国中央银行如何对房价波动进行反应和调控,笔者提出的政策建议包括:一、我国中央银行应该运用中性的货币政策反应方式,在追求物价与产出稳定目标的同时,在一定条件下,对房价波动作出积极灵活的反应;二、在运用货币政策工具对宏观经济进行调控时,货币当局应该充分考虑到房地产市场高涨或萧条对货币政策效力的冲击和影响,积极采用相应的政策措施抵消房地产市场对货币政策效力产生的消极影响;三、在设定货币政策时,货币政策当局应该充分考虑到房地产市场对货币政策的传导作用,尽量避免或抵消房价上涨对消费与投资产生的负面消极作用。四、在对房地产价格进行调控时,货币当局与监管当局应该积极协调与配合,货币政策应该充分运用房地产信贷政策等选择性货币政策工具。
【学位授予单位】:湖南大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2008
【分类号】:F224;F293.3;F822.0

【引证文献】
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4 李建军;影响地产价格的因素有哪些[N];经理日报;2006年
5 徐绍峰;房地产股惊魂:房市“拐点”将临的预兆[N];金融时报;2007年
6 证券时报记者 许岩;北京外资登陆房地产提速[N];证券时报;2006年
7 渤海投资研究所 秦洪;业绩预喜减弱宏调压力[N];南方日报;2008年
8 本报记者 刘洋;以保障性住房解决住房难[N];人民政协报;2010年
9 记者 翁醉;杭州建立房地产价格监测机制[N];中国房地产报;2003年
10 魏文彪;房价过高有损城市竞争力提升[N];中国审计报;2006年
中国博士学位论文全文数据库 前10条
1 孟彩云;中国房地产价格对产出和消费物价的影响[D];暨南大学;2012年
2 李世美;房地产价格的货币政策传导效应研究[D];中南大学;2012年
3 郑慧娟;中国房地产价格周期波动与成因研究[D];暨南大学;2012年
4 孔行;我国房地产价格形成机理与波动研究[D];哈尔滨工业大学;2010年
5 龚斌恩;我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D];复旦大学;2012年
6 黄静;中国房地产价格上涨的广义财富效应研究[D];上海交通大学;2010年
7 刘元元;城市发展中的房地产泡沫[D];对外经济贸易大学;2005年
8 王鹏;我国土地价格的形成机理及其与房地产价格的关联性研究[D];吉林大学;2010年
9 朱媛玲;我国房地产市场价格区域差异的计量研究[D];吉林大学;2012年
10 曾华珑;我国货币政策与房地产价格的互动关系及其实证研究[D];湖南大学;2008年
中国硕士学位论文全文数据库 前10条
1 胡斌;反抵押贷款与房地产价格波动风险[D];浙江大学;2003年
2 何雄飞;利率对房地产价格的影响研究[D];浙江理工大学;2010年
3 胡连雄;呼和浩特住宅房地产市场价格形成机制、影响与对策研究[D];内蒙古大学;2011年
4 郭祎达;我国房地产价格与股票价格互动性研究[D];云南财经大学;2010年
5 田秋梅;我国货币政策的房地产价格传导效应分析[D];湖南大学;2007年
6 高恒亮;我国房地产价格与通货膨胀的关联性研究[D];吉林大学;2011年
7 邵慧;我国房地产价格影响因素分析及房地产价格预测[D];西安理工大学;2010年
8 付永刚;呼和浩特市土地收购储备制度对房地产价格的影响研究[D];内蒙古师范大学;2011年
9 邵雪清;城市轨道交通对房地产价格的影响效应[D];浙江大学;2011年
10 王秀芹;中国房地产业的发展及相关问题研究[D];武汉大学;2005年
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