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物业管理公司在物业服务合同中的义务研究

胡艳芳  
【摘要】: 物业服务合同是由业主或开发商与物业管理公司在平等自愿基础上签订的,由物业管理公司提供物业管理服务,由业主或开发商支付报酬的书面协议,它是一种混和性质的契约。物业管理公司是合同中的一方平等主体,其义务的履行状况决定了业主的满意程度,进而决定了物业服务合同纠纷的数量和整个物业管理行业秩序的稳定状况。我国对物业管理公司义务的立法和理论研究都严重滞后,导致在签订物业服务合同时,对物业管理公司的约束不够,对业主权利保护不强,进而造成两者的纠纷层出不穷。我国的《物业管理条例》和各地方的物业管理规定都仅仅只有主要义务的概括性规定,因而不具体、不全面,亦不具有可操作性。在物业服务合同的实践中,业主因信息的不对称而处于弱势地位,不可能就物业管理公司的义务条款与物业管理公司进行实质性的谈判。物业服务合同中关于物业管理公司的义务约定也是不详尽的,也无法使业主的权利得到充分的保护。我们应该对物业管理公司的义务进行更加合理的配置。配置时应坚持主体地位平等原则、权利义务平衡原则、维护业主权益原则和促进行业发展原则。配置时还应该考虑到物业服务合同性质、物业管理行业的现实需要以及义务的种类这些因素。具体配置的义务内容应该包括:接管验收义务、装潢装修施工的管理义务、保养和维修义务、环境管理义务、安全保障义务、协助成立业主委员会的义务及其他一些禁止性义务。另外,责任是义务得以履行的保障,对业主所提供的物业管理公司违反合同义务的救济不应仅仅局限于行政责任,更应强调民事责任。


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