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住宅专项维修资金信托法律制度研究

张军建  
【摘要】: 住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事。为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益,我国政府根据房地产发展过程中存在的问题就此单独立法,由财政部建设部1997年联合制定、1998年颁布实施了《住宅共用部分共用设备设施维修资金管理办法》,历时九年之余。该办法对住宅专项维修资金的交存、管理和使用虽起到了一定的规范作用,但也存在着制度上的不完善和不健全的地方。为此,2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善,并公布实施,但修改后的新办法仍存一些值得探究和商榷之处。 新办法并没有从根本上排除旧办法中关于开发商可以从房屋买受人处代收住宅维修资金的规定。当法律赋予了房地产开发商有从房屋买受人手中代收代交的权利时,将会造成大笔的维修资金长期滞留在开发商手中,以至于酿成许多开发商或物业服务企业侵吞或挪用住宅维修资金的触目惊心的事例。而房屋产权证书的不能按时办理和领取,建筑物无法及时维修,都与此有着密切的联系;其次,售后公有住房,既已售出,其权利归属便发生了转移,而业主按规定所交之住宅专项维修资金,其权利归属亦乃不言自喻之事。但新办法却沿袭旧办法,导致权利归属不明;业主委员会在售后公房的住宅维修资金的使用上需行政主管部门审批,不能享有完全的自主权;建筑质量的瑕疵给还不满质量保修期的住宅建筑带来过早维修的厄运;为了自身的权益不受损害,业主委员会奋起诉讼以维权,但由于法律主体地位或诉讼资格的争议,甚至被拒之庭外。 针对以上等问题,怎样寻找适当的法律救济途径来维护房屋所有权人的合法权益,怎样完善该制度并杜绝以上问题的出现,本文首次创新地提出了从信托法的视觉透视住宅专项维修资金的法律性质并阐明了住宅专项维修资金当事人之间的信托关系和权利义务;在信托法基础理论研究上完善了限制性权利转移学说,厘清了受托人于信托中为什么忠实义务的实施对象应是委托人的理论根据和历史原因;根据住宅专项维修资金的几次易手的特点,除阐明了其在不同时段上各当事人之间的信托关系外,还根据住宅维修资金管理的特性和业主委员会以及物业服务企业的特点,提出二次再信托的观点,并围绕维修资金的管理运用构建了二次信托下的住宅专项维修资金的信托关系;从信托行为的外延的视角提出了住宅专项维修资金适用民事信托的观点,从而丰富了我国诸如此类的法律关系应纳入信托法调整的理论,由此也给司法界如何解释业主委员会的法律地位和承担法律责任找到了理论上的依据;另外,根据信托的特性,主张信托存续期间以信托财产的独立性来有效维护住宅专项维修资金的安全;还根据住宅维修资金社会性的特点,提出政府适度行政干预的适当性和开启在住宅专项维修资金制度下设立信托监察人的思路,建议在行政主管部门的协调下设立房地产委员会的第三人事业机构,从而避开行政过多干预的弊端。并通过与其他国家和地区的制度比较,建议取他山之石,给业主委员会以管理法人的地位。此外还就住宅专项维修资金现行法律制度的缺失与不完善之处提出了具体的修改建议。


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