生态学视角下中国城市地价形成机制的研究

【摘要】：城市土地价格是都市的语言,是都市的环境与功能的综合值。城市地价表示每单位土地面积的价值,是一国重要经济指标。上世纪末,中国经济持续高涨,城市化跨越式的发展,衍生了巨大的土地需求。地价日逐腾涨引起了社会各界的关注,掀起了中国经济学界对地价的研究高潮,有力地推进了土地经济学的深入研究。 城市地价包括商业、住宅、工业三类地价。由于城市土地具有固定性和不可移动性、可分割性和区域性的特点,因此,随着生态位、土地用途的不同,影响城市土地价格的因素也有差异,众多因素相互影响共同形成了地价。本文以生态学、经济学、土地经济学、计量经济学为基础,在国内外地价研究成果的基础上,利用2001--2004年的省会城市地价及自然、经济、人口,区位、政府行为板块相关因素数据,采用HPM分析技术,分别构架了三类地价对自然、人口、经济、区位、政府行为等因素的特征模型,以探索中国土地价格的形成机制。试图定量地探索生态因素与地价的关系,希求对城市生态学与土地经济的研究有一定裨益；试图为产业界与政界决策提供参考依据。 最后得到如下结论： 1)从地价对生态系统结构因素的弹性看 (1)自然生态系统因素对商业地价的影响力度较大,住宅地价次之。区域生态水平对商业地价影响力度大,对住宅地价影响力度次之。在区域生态水平—商业地价模型中,区域生态水平每上升一个百分点,商业地价上升0.87个百分点。在区域生态水平—住宅地价模型中；区域生态水平每上升一个百分点,住宅地价上升0.70个百分点。说明区域生态水平越好,地价越高,呈正相关关系。 (2)人口对商业地价和住宅地价的影响比较大,对工业地价的影响尚不明确。人口每上升一个百分点,商业地价上升0.33个百分点；住宅地价上升0.31个百分点。说明城市人口的增加,导致土地需求的增加,进而导致地价的上升。 (3)经济生态系统因子对商业地价影响力度依次为：GDP、教育事业费支出、外商直接投资、工资水平；对住宅地价影响力度依次为：教育事业费支出、GDP、外商直接投资、工资额。经济因素对工业地价的影响力呈现一种错乱的景象,模型佐证了中国2004年以前的工业地价违背了客观规律性。 (4)社会生态系统因子对地价有显著的影响。在政府行为因素--商业地价模型中,其弹性依序为：房产税额GDP耕地占用税额都市土地税额准备开发土地面积土地增值税额。在政府行为因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：房产税额GDP都市土地税额耕地占用税额准备开发土地面积。在政府行为因素--工业地价模型中,其弹性依序为：房产税额耕地占用税额都市土地税额土地增值税额。 (5)区位对地价的影响甚大。从地价序列看：在区位因素--商业地价模型中,其弹性依序为：医务人数教育事业费房产税教职工数城市燃气普及率科学事业费。在区位因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：房产税教职工数医务人数教育事业费城市燃气普及率。在区位因素--工业地价模型中,重相关系数0.53,区位6个因素中仅有房产税,城市燃气普及率两因素可信,其余4因素则因T值过小而可信度不强,从侧面进一步验证了中国工业地价的紊乱性。 2)从商业地价、住宅地价、供求均衡价格对生态系统因素弹性看 (1)在生态系统因素--商业地价模型中,其弹性依序为；经济结构合理度指数气候资源指数人口发展指数科技产出指数土壤侵蚀指数。在生态系统因素--住宅地价模型中,其弹性依序为：人口发展指数气候资源指数科技产品指数土壤侵蚀指数经济结构合理度指数。 (2)均衡价格中的供给价格 在商业供给地价中,经济结构合理度指数影响最大,气候资源指数影响次之,本年购置土地面积因素影响最小；在住宅供给地价中,经济结构合理度指数影响最大,气候资源指数影响次之,本年购置土地面积因素影响最小 (3)均衡价格中的需求价格 在商业需求地价中,经社调控指数影响最大,人口发展指数影响第二,GDP因素影响最小；在住宅需求地价中,人口发展指数影响最大,经社调控指数影响第二,GDP因素影响最小。