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《华南理工大学》 2011年
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EXT住宅项目高层商品房全面定价模型的研究

杨涛  
【摘要】:追溯我国房地产业发展,可以从1979年的住房制度改革开始,但严格意义上的中国房地产市场是1992年之后开始发展的。由于传统观念阻挠和条件限制,政府和企业对市场发展趋势和需求的分析环节都相对薄弱。房地产理论界亦一直停留在我国住房制度改革的目标模式的讨论上,因此,在宏观政策及住宅市场价格影响的研究上就相对滞后。在此背景之下,论文对中国房地产住宅项目的一个项目(W公司的EXT高层住宅项目)的商品房产品定价问题,进行了研究。 房地产价格是一个十分复杂的系统,同样,商品房的定价过程也是一个非常复杂的系统分析过程与决策过程。影响其价格的因素众多,从宏观政策到市场与营销因素,再到项目本体资源条件,以及企业所寄托于项目的战略发展远景、品牌期望与盈利目标等纷繁复杂。伴随随着行业发展与日趋成熟的项目运营,越来越多的房地产专家学者、金融机构、政府官员和房地产企业意识到,充分理解并探究影响住宅价格的因素,是行业政策制定、投资分析以及企业开发决策的关键。 在我国,近年来已有部分研究开始引入国外相对成熟的理论与经验,尝试构建适合我国国情的城市住宅价格模型,并用定量分析方法研究住宅价格问题。但是,因为房地产项目具有复杂性与异质性特点,大多数研究工作仍停留在以描述性为主的定性分析上,而对于住宅价格影响因素、各因素对住宅价格变化的影响程度,以及具体项目如何定价等问题,还没有可被政府、学界与企业方共同认同与接受的系统方法。 在城市化发展(中国下一个可持续发展30年的内在驱动力)背景下,本论文选择了引领中国房地产业先河,并一直被视为房地产业改革与发展风向标之一的一线中心城市——广州的某住宅项目(EXT),并对其商品房价格进行实证研究,尝试通过对当前房地产价格理论及统计数据分析的研究、继承与修正,以建立因素筛选,以及基于宏观与中观分析模型为基础的,结合目前房地产市场的常用定价方法(市场比较法定价)及企业的项目开发实践,理论与实证结合,深入研究影响我国商品住宅价格变动的因素,具有一定的理论创新性,也具有较高的实际应用价值。
【学位授予单位】:华南理工大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F293.3

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