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《华南理工大学》 2010年
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虚拟经济视角下我国房地产泡沫生成机制研究

赵善华  
【摘要】: 现代经济的发展趋势表明,房地产不仅仅是供人们消费的消费品,而且也是一种供人们投资的投资品,正越来越多地成为一种投资工具和投资对象。房地产这种从消费向投资演变的趋势必然引起房地产定价方式和价格波动方式的变化。因此,从经济虚拟化的角度来看,房地产作为一种虚拟资产的特征越来越明显。房地产属性的这种变化其正面效应是可以有效地推动国民经济的进一步发展,其负面作用是推高了房价,偏离了房地产尤其是住宅的消费属性,给区域市场甚至整个国民经济带来泡沫化的风险,进而引发更大范围的经济危机和政治危机。目前中国的房地产市场正处在这样一个危险的状态之中,因而受到社会各阶层前所未有的高度关注。在这样的宏观背景下,从虚拟经济的角度来探讨房地产泡沫的生成机制及其治理对策,不仅具有理论价值,而且更具有现实意义。 本文从虚拟经济的视角出发,在市场供求关系的基本理论框架下,对我国房地产市场的泡沫生成机制进行了研究。首先从理论上对虚拟经济与房地产泡沫的关系进行了探讨,提出资本化定价方式是房地产虚拟化的行为基础,而房地产的虚拟特性则是研究房地产泡沫生成机制的一个理论突破口。然后从虚拟经济的视角选取几个重要变量,借助供给和需求的理论框架,对我国房地产泡沫的生成机制进行了论证和分析。从需求方来看,居民购房的需求偏好和需求错位、投资需求膨胀以及投机行为的泛滥是近年引起房地产需求量急剧放大的关键因素;从供给方来看,我国各级政府对土地的资本化经营和房地产开发商的垄断竞争是导致土地供给不足和房地产产品供给减少的重要因素;在此基础上,预期的作用、金融的过度支持以及房地产市场中的合谋行为又进一步加大了需求,减少了供给,于是供需严重失衡最终导致我国部分地区的房地产泡沫。基于以上认识,本文构建了我国房地产泡沫生成机制的基本框架。最后,结合本研究对我国房地产泡沫生成机制的分析,本文提出了相应的治理对策和建议,主要思路是合理调控房地产市场需求,同时调整和规范房地产市场供给,从而实现分类市场、分离均衡。 本文研究的目的在于突破从实体经济角度研究房地产泡沫的局限,从虚拟经济视角寻找房地产泡沫生成的本质原因,试图从理论上丰富我国房地产泡沫研究,从实践上为我国房地产市场的治理提供更精准的对策建议,以促使我国房地产市场的健康发展。 本研究的创新和贡献主要包括如下几点:第一,探索性地从虚拟经济的视角对房地产泡沫的产生机制进行了分析,从而为房地产价格的强烈波动找到更为合理的解释,这也为我们研究房地产泡沫问题寻找到了一个理论突破口;第二,将虚拟经济理论和经济学供需理论有机结合,从而揭示了我国房地产泡沫的生成机制;第三,在供给和需求的基本理论框架下,提出了分类市场、分离均衡的设想;第四,在信息不对称的理论框架下,从开发商的默契与合谋、官商合谋、商银合谋等几个侧面分析了加剧房地产泡沫生成的一些颇具中国特色的因素。 本文以虚拟经济的视角为切入口研究房地产泡沫的生成机制,取得了一定的成果。从理论研究和实践应用的角度看,基于虚拟经济这一新的视角研究房地产泡沫现象属于当代经济学研究的前沿课题。因此,尽管本研究也存在一定的不足,但该领域的理论研究尚在不断的完善和探讨的过程之中,这也是今后需要继续努力的方向。
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