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《重庆大学》 2010年
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北京市商品住宅价格研究

彭鸿斌  
【摘要】:房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业,它的发展在很大程度上带动和制约着城市和其他产业的发展,甚至导致经济的周期性波动。从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看(如日本地产泡沫和美国次贷危机),房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫,破坏金融系统,可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力,居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成很大的负面影响。如何更好地把握房地产价格的影响因素和运行规律,对于运用房地产调控手段熨平房地产价格波动,促进房地产市场稳定、协调、可持续的发展具有重要意义。 本文首先从理论上分析了影响北京房价的供给和需求因素。需求分析包括购房群体的消费特征、消费水平、影响消费的主要因素等;供给分析包括市场供给特征、供给规模、供给影响因素等。其次,在理论分析的基础上,笔者针对北京住宅价格供求影响因素设计了计量模型,并进行了实证检验。根据国内外学者的研究成果,提取了影响商品住宅价格的主要因素,需求因素包括人口数量、在职职工年平均工资额、年成交面积、住宅价格上涨预期等4方面,供给因素包括主要成本、住宅竣工面积和房地产开发投资等3方面,环境条件因素包括年人均GDP、人均GDP增长率和三次产业比例等3方面。在价格形成机制分析的基础上,分别设计需求、供给和综合因素影响下的商品住宅价格决定模型,并提出模型的估计和检验方法。实证检验结果表明,需求因素影响下,住宅价格上涨预期每增加1%,住宅价格增长124.584元/m~2,对房价影响非常明显,其他因素对房价影响相对较小。供给影响下的商品住宅价格模型检验结果表明,竣工面积每增长1万m~2时,房价将下降2.149元/ m~2;房地产投资每增长1亿元,房价将下降1.056元/ m~2,成本每增1元/m~2,对应住宅价格增长1.097元/ m~2。从实证结果来看,成本因素对房价影响较小,说明开发商不是根据成本来定价的。因而作者提出目前房价与成本的“脱钩论”,实际上,开发商是根据市场需求程度来决定住宅售价的,开发商的定价策略就是尽量榨取消费者剩余,与住宅成本关系不大。综合因素影响下的商品住宅价格模型检验结果表明,常住人口数量(万人)、在职职工年平均工资(百元)、住宅价格上涨预期(%)、主要成本(建安成本、土地价格)(元/m~2)、房地产开发投资(亿元)、人均GDP增长率(%)等要素,每增加一单位所对应的商品住宅价格(元/m~2)的变化分别是13.932、0.421、105.320、0.640、-1.203、0.454单位。从结果来看,外来人口涌入是影响北京住宅价格上涨的主要因素之一,外地具有超强购买力的投资客(如山西煤老板、温州炒房团),以“扫楼”的形式大肆抢购楼盘,供不应求的假象造成房价节节攀高。研究结果还表明,住宅价格上涨预期对住宅价格的影响很大,北京房价存在明显的“预期主导”效应。房地产市场既有实业投资的性质,也有金融投机的性质,北京住宅市场的“预期主导”效应表明,金融投机已经居于住宅市场的主导地位,而房价上涨预期正是金融投机盛行的幕后“推手”。北京房价持续上涨不是供给绝对不足造成的,而是大量的投机需求导致供给相对不足。这一点也可以从北京很多已售楼盘较高的空置率得到印证。 由于我国在1998年才真正取消实物分房,房地产市场发展的历史相对较短,市场化程度比较低,因此,对于房地产价格分布规律的研究起步很晚。目前,国内该领域的理论研究还不够系统,有关房地产价格分布规律的测度方法更是凤毛麟角。本文在国外关于房地产价格分布规律研究成果的基础上,建立了北京市房地产市场实际价格的线性回归模型,并在此基础上对一年间北京房地产市场价格分布进行了量化分析和计算。笔者的研究结果发现,北京房地产市场的价格并未如想象的那样存在严重“偏离”问题,这一结论和某些学者认为的观点不一致。原因在于,仅从名义房价来看,北京的房地产市场价格似乎很高,但考虑到北京日渐增值的城市价值,北京住宅市场的价格并不算高。北京的城市价值目前在全国35个大城市中列第三位,2008年奥运概念进一步拉升北京的城市价值,房价亦水涨船高。所以,笔者认为近几年北京房价并不是毫无理由地疯涨,房价总体水平上涨的部分原因是因为城市价值拉升所致。 在上述研究基础上,作者按四象限和扇区划分对北京住宅楼盘进行了市场调研,并根据调研情况对北京未来房地产市场走势进行了分析。调研结果发现,在房价分布上,环线效应明显,从城中心城区沿环线房价逐次递减,体现出“地租效应”;就整体而言,北京房价区域分布不均衡源自于地价分布不均衡,存在着“北高南低、东高西低”的现象;具体到各区域,房价却与板块特征关系紧密,学区房现象尤为明显,投资性需求主要分布在热点板块,而自住性需求一般位于周边地区;此外,与国际大都市相比,北京房价绝对值较低,但住宅压力指数偏高。 虽然北京的房地产市场价格偏离问题还不太严重,但日本房地产泡沫破裂和美国次贷危机为我们敲响了警钟。2010年4月份国家集中出台了一系列的打压一线城市高房价的政策,其中纲领性的文件是4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”)。在历经数年GDP增长率“保八”之后,中央政府已基本具备了与国际资本博弈的实力。中央调控的一方面是防止人民币升值导致国际热钱涌入房地产领域,使中国重蹈日本80年代的覆辙;另一方面,也是引导资金进入贸易领域,保证中国在国际贸易市场的竞争力。所以,此次新政有“舍弃房地产,转战国际”的战略考虑,所以,本轮政策不同于以往,来势凶猛,且有不达目的誓不罢休之势,我们应当严肃认真地看待本轮政策波。最后,笔者结合此次新政,提出了保持房价稳定的若干政策,以其对决策层有所参考。 本文研究结果对促进北京市房地产业与社会经济协调发展,保持北京市房地产市场持续健康发展有重要意义,对其它大中城市也有一定的借鉴作用。
【学位授予单位】:重庆大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2010
【分类号】:F293.3

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