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资本竞争时代我国中型房地产企业外源融资渠道分析

奉飞  
【摘要】: 中国房地产行业在进入新的世纪后,市场需求旺盛,国家政策支持,面临着极好的发展机遇。同时也应该认识到,我国房地产行业虽然经过了近20年的不断发展,但从整体上看我国房地产市场仍然不是一个成熟市场,产业集中度非常低,房地产企业持续开发和规模化运作的能力较弱,总体呈现出“小作坊”的特点,这与房地产规模型、资金密集型的行业特征不相适应。从近期的市场竞争形势和政策导向来看,“资本”已成为房地产开发企业竞争的主导因素。在房地产企业的资本竞争中,大企业集团有优势,小企业最终将被淘汰,而作为房地产市场主流的中型房地产开发企业如何把握我国房地产企业融资渠道目前的发展趋势,根据自身情况,确立合理的融资渠道的选择顺序,提高融资成功的机会,是决定企业生存前景的关键之一。 本文在分析国外“新优序理论”的基础上,指出在融资渠道的选择顺序这个问题上,由于制度缺陷,我国中型房地产开发企业还不是一个独立的、理性的融资主体,最关心的不是“何种融资结构最佳?”,而是“何种融资渠道对企业更可行?”,因而相对于微观的结构问题,企业更重视融资大环境和融资渠道的变化等问题。以此为出发点,本文从中型房地产企业的角度分析了主要的四种外源融资渠道,并认为:企业长期依赖的银行间接融资渠道正在提高放贷标准,缩减规模,而且在贷款期限、抵押贷款额度等方面与房地产企业的要求存在一定的差异,其在房地产企业融资中的主导地位正逐步削弱。不过,考虑到我国现有融资体系仍然是以银行间接融资为主,同时中型房地产企业在直接融资市场竞争力相对较弱,所以银行间接融资还是中型房地产企业最现实的融资渠道。在直接融资渠道的选择上,股权融资虽然发展较成熟,但风险日益增大,再融资的难度和成本也正在提高,并且中型房地产企业不是政策支持的重点,所以股权融资机会较小,不是中型房地产企业直接融资的首选方式。另一方面,企业债券市场形势喜人,政策也面临重大突破,但如果中型房地产企业高负债率的问题没有得到妥善解决,相应的偿债保障机制没有建立,中型房地产企业利用债券融资既会增大财务风险也缺乏对投资者的吸引力。房地产投资基金作为房地产证券化的核心要素之一,正日益成为房地产企业关注的重点,由于相关政策还不明朗,本文主要介绍了美国房地产投资基金的基本情况以资借鉴,而且还探讨了房地产投资基金在中国房地产市场的应用前景。通过分析四种主要的融资渠道存在的问题和发生的变化,本文认为“银行-房地产投资基金-债券融资-股权融资”是中型房地产企业在选择融资渠道时较为合理的模式。


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