城市社区商业开发运营研究

【摘要】： 中国的社区商业起于上世纪80年代末90年代初的北京、上海等大城市。到了20世纪末期,国内的社区商业得到了迅猛发展,尤其是进入新世纪后的几年,伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮,社区商业逐渐成为一种相对独立的商业形态在全国各地的新兴楼盘中延展开来。 2005年5月,商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。该文件指出,将在全国大中城市和市辖区大规模确立全国及省级示范社区。充分说明在全国范围内大力发展社区商业已经得到了国家的政策支持,将引起各地政府和企业的高度关注。在这样的背景环境下,肯定社区商业在我国的发展前景,并探索一种适合于中国现阶段国情的社区商业就变得紧迫而有意义。 本研究的基本思路是要解决三个问题,即:什么是社区商业,为什么要在中国发展社区商业,以及如何发展社区商业。 如何发展社区商业,即对社区商业实务运作阶段的研究是本文的重点部分。主要选取了以下几个方面作为研究内容:规模的定量研究、业态组合规划、建筑设计、经营模式、招商策略、管理模式等。在规模的定量研究中,运用了休佛等三大数学模型,以及饱和指数等数学方法对适宜与超前规模进行测算。业态组合规划部分,借鉴商业黄金分割定律确定各个功能业态的比例。经营模式研究部分,采用了对比分析法对纯销售、纯租赁、租售结合三大模式进行了优缺点分析。管理模式部分,运用经济理论中的规模经济和范围经济理论来论证其优越性。本文最后还以深圳万科城风情商业街项目作为社区商业的案例研究。 近年来,国内外不少学者从各个角度对社区商业进行了深入研究,然而对发展社区商业的理论探讨较少。本文尝试运用数学模型和经济学理论,对适合我国国情的社区商业进行深层次地研究。针对中国的具体情况,本研究认为社区购物中心是我国社区商业发展的一大趋势,并对社区购物中心的概念重新进行了界定,提出目前对于国内更多的普通城市而言,发展综合了邻里型购物中心和社区型购物中心的新型社区购物中心应更为稳妥。而在个别发达城市,随着经济的进一步发展,社区购物中心将会向初级形态的区域型购物中心发展。