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《西南交通大学》 2006年 博士论文
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非对称信息下房地产市场博弈问题研究

周杰  
【摘要】:对房地产市场而言,无论是开发商、承包商、融资方还是消费者,信息在其决策中显得尤其重要,非对称信息带来的诚信问题也就额外突出。由于信息不对称及房地产市场中复杂博弈关系的存在,使得消费者的合法权益屡屡受到侵害、房地产开发商之间由于无序的竞争常常陷入混乱状态、房地产开发商与银行之间由于信息不对称使得银行的金融风险大幅度增加、房地产开发商与消费者之间由于信息不对称而使得承诺的质量得不到实现等等。从信息经济学角度来看,“信息不对称”现象的存在是导致消费者与房地产开发商之间及企业之间纠纷产生的主要原因。 本文以非对称信息及诚信为主线,利用博弈论、信息经济学理论及进化博弈理论等理论工具,对房地产市场参与各方之间的复杂博弈关系进行了系统分析。 首先,分析了我国房地产市场的现状及其存在的问题,并对国内外相关理论进行了评述,指明目前的研究现状和趋势,给出本文的结构安排。 第二,分析了房地产开发商与银行、投资者及土地供给方——政府之间的博弈,在此基础上指出,为避免非对称信息下所产生的问题,需要减少交易双方的信息差异、合理解决重复抵押问题、解决好土地拍卖中的寻租行为、从宏观及微观两方面尽可能减少房地产市场泡沫。 第三,从质量与价格战两方面分析了房地产市场同业之间的博弈关系,指出短期内非对称信息可能使企业牺牲质量赢取利益;或者因价格战而降低产品质量获得收益;但从长期来说这种非诚信的道德风险行为可能会使市场产生逆向选择而不利于房地产市场的健康发展,差异化战略尤其是质量差异化战略才是房地产开发商在竞争中应实行的占优战略。 第四,对房地产开发商与承包商就工程款所进行的讨价还价问题、开发商与政府官员之间的寻租与耗租问题、工程监理方与承包商之间的委托代理问题等进行了详细的讨论,在此基础上提出了相应的解决措施。 第五,分析房地产开发商与消费者之间的博弈关系,建立了非对称信息前提下一对多的再生重复动态博弈模型,将消费者风险态度用风险贴水表示,给出房地产开发商的最优策略,解释了目前房地产市场中高空置率与高价格并存现象的内在原因,指出解决这种问题的出路在于政府的规范化管理与合理的干预。


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