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基于局部均衡测度模型的我国房地产泡沫度研究

许春青  
【摘要】:自2004年以来,我国房地产价格增长迅速,现阶段我国房地产泡沫有多严重,与1997年时的香港比相去多远,哪些因素的增长促使我国大陆和香港房地产泡沫膨胀,这便是本文要探讨的问题。 房地产泡沫的破裂与否除了和房地产泡沫的严重程度有关外,还和外界影响因素的强弱有关,再加上房地产泡沫度计算方法的不同,因而房地产泡沫度到底要低于多少才意味着房地产市场系统是稳定的,也就难有个明确的界限,本文通过将局部均衡测度模型等不同方法计算出的我国房地产泡沫度在时间上做纵向对比和在不同国家(政区)间做横向对比来考察现阶段我国房地产泡沫的严重程度。 首先,依据最新的统计数据,利用两种计量方法分别计算了我国房地产泡沫度。两种方法的计算结果都表明,现阶段我国大陆房地产泡沫度不仅小于处于房地产过热阶段的1993年,还小于其它一些年份。 其次,对基于局部均衡测度模型计算房地产基本价值的方法做了合理的调整,并计算了当前我国大陆、一些沿海和内地省市以及香港楼市高峰时的房地产泡沫度。研究表明,尽管2007年和2009年我国房地产泡沫度与之前的几年相比高出不少,但仍低于1993年,与香港楼市高峰时的1997年相比,现阶段我国大陆房地产泡沫度还是相对较低的;我国内地省市的房地产泡沫度一般较低,但一些沿海地区的房地产泡沫度相对较高。 再次,对基于局部均衡测度的房地产泡沫度模型做了优化,弥补了原模型在社会平均利润率和成本函数等方面的缺欠,并重新计算了我国大陆、香港、一些沿海和内地省市的房地产泡沫度,并利用被广泛使用的指标法对前边的分析结论做了进一步的验证。研究结果表明,现阶段我国房地产泡沫度不低于1993年,但与香港楼市高峰时相比仍有不小的差距;我国内地省市的房地产泡沫度一般较低,但一些沿海地区的房地产泡沫度相对较高,指标法的分析结果进一步支持了上述结论。 最后,利用Copula理论分析了我国大陆和香港房地产泡沫度与其影响因素的非线性相关关系。研究发现,尽管商品房竣工造价、城镇人口数量和收入水平都是影响房地产价格的重要基本面因素,但香港房地产泡沫度与这些因素的关系为负相关或相关度很低,而与对房地产投机需求有影响的因素则存在较高的上尾相关性,而我国大陆的情形则与香港相反。


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