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《成都理工大学》 2008年
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城市地价动态监测体系及其系统研究

林先成  
【摘要】: 城市地价动态监测是新一轮国土资源大调查的重要内容之一。随着我国城市地价动态监测工作的全面开展,在取得丰硕成果的同时,也显现出许多问题与不足之处。一方面,由于城市地价动态监测是在以土地定级和基准地价评估为基础开展的,土地定级与基准地价成果的质量,直接影响城市地价动态监测的成果的准确性、科学性和实用性。而传统的土地定级和基准地价评估方法存在着明显的缺陷,直接导致其成果的精度,进而影响城市地价动态监测成果的精度。所以在城市土地定级和基准地价评估方法和技术上有必要进行改革与创新。另一方面,随着我国经济的高速发展,城市化进程加快,城市化水平提高,影响城市地价的各种区位条件发生了很大的变化,导致城市土地级别与基准地价变化速度也加快,这与土地级别和基准地价在一个合理期间内相对不变的假设相矛盾。因此,传统的以土地级别为控制,划分地价区段,在地价区段内设置地价监测点的地价动态监测技术路线在实践中缺乏可操作性,必须寻求一种新的技术方法和工作思路。既然城市土地级别和基准地价也是迅速变化的,也必须探索出一种迅速准确更新土地级别和基准地价的技术途径。围绕上述问题,本论文重点研究以下方面内容: 第一,城市土地定级技术。对土地定级因素因子的选择及其权重值的确定、定级因素因子资料的整理和量化处理、定级因素因子作用分以及总分值的计算、土地级别的划分以及检验等进行了研究,指出现行土地定级工作中存在的问题,并提出改进的方法。 第二,城市基准地价评估技术。对基准地价评估中市场交易样点的收集、样点地价的评估方法、样点地价的检验、基准地价评估等进行了研究。指出现行基准地价评估方法存在的问题,针对存在的问题探讨了基准地价评估方法改进的途径。 第三,城市地价动态监测技术。对城市地价动态监测的程序、步骤、方法等进行了分析和研究,着重探讨了对地价区段的划分和地价监测点的设置方法骤。 第四,地价动态监测成果分析及应用。主要分析了地价监测的主要成果内容、根据监测成果获取各种地价监测指标的方法、对地价监测指标的分析方法以及监测成果的应用途径。 第五,在前面分析研究的基础上,进行了城市地价动态监测系统的设计。对系统的需求、系统的功能模块、系统的数据类型及其数据存储方式、系统的软硬件环境、以及数据库等方面进行研究。实现对地价动态监测程序化、自动化、精确化的管理。 论文的主要创新点: (1)、首次提出基于栅格数据空间分析土地定级技术。将土地定级单元抽象成栅格数据的像元,土地定级单元作用分抽象为栅格数据的像元值。利用ArcGIS栅格数据空间分析技术实现了定级因素因子作用分计算、统计分析、级别确定。这种方法较传统方法科学、准确、方便,是对土地定级方法的一种创新。 (2)、基准地价评估方法的创新。在采用此定级技术进行土地定级得的定级成果——数字分值模型(DLVM)的基础上,提取各市场交易样点资料所在位置的定级分值,建立定级分值与样点地价的回归模型,利用该模型将定级数字分值模型(DLVM)转换为数字地价模型(DLPM),利用数字地价模型(DLPM)进行城市土地定级与基准地价评估。 (3)、地价区段划分与地价监测点设置方法的创新。分析了现行城市地价动态监测中存在的问题,在地价区段的划分和地价监测的设置方法上进行了创新,提出了根据市场交易样点,应用GIS插值技术建立数字地价模型,分析提取数字地价模型中地价突变的位置信息,以此为参考进行地价监测点的配置。在地价监测点配置的基础上,进行地价区段的划分。 (4)、在基准地价确定方法上进行了创新。本文提出了三种专题数字模型:定级成果之数字分值模型(DLVM)、数字分值与地价回归拟合之数字地价模型(DLPM)、利用市场交易样点资料通过插值计算建立的数字地价模型(DLPM)。在三种模型定级基础上进行基准地价评估,以三种模型确定的级别面积为权重,将三种基准地价成果进行加权平均,得到最终的基准地价。
【学位授予单位】:成都理工大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2008
【分类号】:F293.2

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