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《西华大学》 2007年
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成都商品住宅价格影响因素分析与房价预测

杨贵中  
【摘要】: 近几年,成都商品住宅价格增长较快,购房困难和透支购买力的现象开始出现,商品住宅价格问题引起了普遍关注。是什么因素导致了商品住宅价格持续、快速增长,本文就这个问题进行了定性和定量分析,并对成都商品住宅价格进行了预测。目的在于对成都商品住宅价格影响因素有全面、客观、正确的认识,为商品住宅市场的各个参与者的决策提供参考。 首先,运用供求的原理,参考现有研究成果,对影响成都商品住宅价格的需求和供给因素进行定性分析。需求因素有人均收入水平的提高、城市化进程、家庭户数增加、城市拆迁改造、信贷支持、住宅投资和投机、部分居民购房消费观不合理和住房保障制度软弱八个方面。供给因素有成本增加、开发商垄断性定价和所供给的商品住宅大户型居多、中小户型偏少。文中认为城市化、城市改造、人均收入提高、信贷政策、成本上升、垄断性定价和供求结构矛盾是影响房价持续上涨的关键因素,供求矛盾突出是成都商品住宅价格持续上涨的根源。由于影响房价的因素非常多,文中分析的因素是最具有代表性的因素,但不求面面俱到。其原因在于,所有因素对商品住宅价格的影响,都是通过影响供求,供求变化再影响商品住宅价格。 然后,对成都商品住宅价格影响因素进行定量分析。运用1997年~2005年的相关数据,以成都商品住宅价格为因变量,以成都市GDP、成都市区人均可支配收入、成都非农业人口、商品住宅投资额、施工面积、竣工面积等指标为自变量,通过多元回归建立单方程模型,并对模型进行假设检验和经济意义分析。通过分析单方程模型(即函数关系式)得出:1997年~2005年影响成都商品住宅价格最重要的需求因素是成都市非农业人口的增长,而反应供给情况的指标,比如施工面积和竣工面积对商品住宅价格影响不大。文中认为,强劲需求造成的供求缺口和开发商垄断性定价是施工面积和竣工面积等变量被排除模型的原因。运用所建模型进行定量分析:将模型两边分别对人口求偏导,分析非农业人口增加时对商品住宅价格的影响,得出的结论是,非农业人口每增加1万人,商品住宅价格增加3.926元/平方米。在该结论基础上,提出了两条平抑房价的政策建议,即合理有效地增加土地供给和严格执行新“国六条”中“90平方米70%”的规定。 最后,运用所建立的单方程回归模型进行房价预测。文中运用条件预测的方法,即先预测出2006年、2007年成都非农业人口的值。将预测出的非农业人口数值代入回归方程的自变量中,预测出成都2006年、2007年住宅价格。预测值分别为3276.41元/平方米和3908.44元/平方米,2006年商品住宅均价的实际值与预测值较为接近。
【学位授予单位】:西华大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2007
【分类号】:F293.3;F224

【引证文献】
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