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《西南农业大学》 2003年
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农村集体土地流转研究

陈荣蓉  
【摘要】: 人口众多,人均土地少,耕地后备资源不足是我国的基本国情之一。在人口继续增长,而土地资源数量有限和日益稀缺的情况下,为满足我国人民生存和社会经济发展对土地资源的需求,缓解人地关系紧张的矛盾,唯一的途径就是盘活土地资产,提高土地利用效率。因此,加强土地管理,盘活城乡土地资产,提高土地利用效率,切实保护耕地,对我国经济和社会的可持续发展具有非常重要的意义。要实现这一目标,就必须使土地资源进行合理的流转,对土地资源进行重新配置,以充分发挥每寸土地的效用。由于作为研究对象的土地是自然社会经济的综合体,所以要实现土地资源合理有效的流转,就必须综合考虑土地流转所涉及的自然、人文、社会、经济、技术、法律等多方面的因素。 目前,国内外学者对城市国有土地流转研究比较深入,已基本形成比较系统、完善的城市国有土地流转模式和实施规范。然而对农村集体土地流转的研究还处于起步阶段,且主要内容集中在如何规范农村集体土地流转制度的研究,但对流转所涉及的相关经济理论基础研究较少,导致研究结果在实际工作中的操作性和指导性不强。鉴于此,本研究在广泛吸收国内外相关研究成果的基础上,对我国目前农村集体土地流转中存在一系列问题进行系统而有益的研究: (1)土地流转的相关理论研究:马克思的经济流转学说、企业学说、产权学说和地租地价理论;西方经济学的地租地价理论;邓小平的社会主义市场经济理论等理论是土地流转的经济理论基础。 (2)分析农村集体土地流转的必然性:农村集体土地的流转是符合我国国情的合理选择,是发展农村市场经济的客观要求,是促进农村土地资源合理流动和优化配置的重要途径,是农村家庭联产承包责任制度的延伸。 (3)确立农村集体土地流转的基本原则:农村集体土地的合理流转应在登记原则,公平、公正、公开原则和自愿有偿的原则上进行。 (4)农村集体土地使用权流转的涵义及形式研究:农村集体土地使用权的流转是土地使用权在不同经济主体之间的流动和转移,主要有农用地的内部流转和农用地向非农用地的流转。 (5)研究了农村集体土地流转市场体系和土地流转的保障体系:农村集体土地流转市场可分为农村土地所有权流转的一级市场,土地使用权发包与租赁的二级市场,土地使用权转让与转租的三级市场;土地流转的保障体系包括产权制度、要素市场、法制、经济 测仙川。十地林转W阶 利益、监督管理等保障。 (6)农村集体土地流转价格模型的研究:农村集体土地流转价格依扼流转的权利不 同而不同,既包括所有权流转价格,又包括使用权流转价格。我国实行农村集体土地的家 庭联产承包责任制,农村集体土地流转价格为承包权的价格,加之土地所具有的就业。生 存与社会保障的功能,采用收益还原法得出农村集体承包土地的流转价格模式。 (7)土地流转价格的实证研究:以重庆市荣昌县为例,分析了该县农村集体土地流 转的形式,对该县的农村集体土地进行分等定级,应用收益还原法测算土地的流转价格(安 置补偿标准),并确定了上地流转收益的缴纳标准和土地流转增值收益缴纳标准。 综上所述,本研究通过对农村集体土地流转的理论与方法的探讨,旨在探索如何实现 农村集体土地合理有效的流转,因而该研究对加强重庆市土地资源的管理和实现土地的合 理有效的流转具有重要的现实意义。
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