基准地价更新研究

【摘要】： 基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的法定最高使用年限土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式，反映了城镇地价的总体水平和空间分布规律，是国家对地产市场价格实施宏观控制和管理的决策依据，也是国家征收土地使用税费，参与城镇土地收益分配的基本标准。基准地价更新是在土地定级或划分均质地域的基础上，用宗地地租、交易样本的平均地价或地价指数等来重新确定基准地价和宗地地价修正体系。为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，在土地市场发生变化或影响土地价格的因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。 结合重庆市房地产市场发展的实际，重庆市主城区基准地价更新的基本思路为：首先以土地定级成果为依据，采集并整理各类用地的市场交易资料；然后计算并修正交易样点的地价，检验和处理样点数据；最后，利用市场交易样点地价更新分类分级基准地价。此外，采用地价指数对更新后的基准地价进行验证。 完备的基础资料是完成基准地价更新的前提，基准地价更新基础资料主要包括：土地定级成果资料，地租、地价资料，地价因素资料和其它资料。 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。同时，在基准地价更新过程中涉及到的样点地价的计算与修正也需在基 准地价修正系数表的辅助下完成。 整理后的交易样点地价资料还不能直接用于基准地价的评估，必须对样点地价 进行计算，最终得到与基准地价的地价内涵相一致的标准地价。经计算后的样点地 价还须进行修正，使样点地价的地价内涵与基准地价的地价内涵相一致。修正的主 要内容有：开发程度修正、容积率修正、出让年期修正、其它修正等。在完成了对 样点地价的修正后，应对样点地价数据进行检验。数据检验以土地级别为单位，分 土地利用类型进行抽样样本的标准差检验，以剔除非正常的地价信息。 在对市场交易地价资料进行了计算、修正和检验后，即可以利用样点地价评估 重庆市主城区分类分级基准地价。根据样点地价的分布规律，选用加权算术平均值 作为某类某级土地的基准地价。同时，对基准地价测算结果进行验证。考虑到市场 交易样本和市场供求关系偶然性等因素，为使基准地价初测结果的级差分布更合理， 采用级差收益测算法的理论模型对基准地价初测结果进行修正。最后，确定经验证 和修正后的结果为基准地价更新的初步成果。