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《西南财经大学》 2011年
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房产政策、货币供给对房地产价格波动的影响

王文远  
【摘要】:自从我国房地产市场被确立为经济发展的支柱产业以来,房地产市场伴随着政策的支持与调控走过了10几年的风风雨雨,本文首先从房产政策这个层面分析其对房地产价格的影响,并逐渐过渡到货币供给量层面上来,通过两个层面分析房产政策与货币供给量对房地产价格波的影响。在房产政策方面主要回顾历史政策的特点和效果、借鉴外国经验以及房地产行业泡沫破灭的危害。在货币供给方面则从货币供给量对房地产价格影响的角度,分析房地产价格变化的因素。一方面通过分析研究货币供给量变化对房地产市场的影响,以及房地产价格变化后货币供给量的反应;另一方面,通过时间序列分析,利用从2001年1月到2010年12月的120组时间序列数据,对商品房销售价格、银行间同业拆借利率月度加权平均、货币供给量月度数据以及工业增加值月度数据进行分析,包括ADF检验、协整检验以及格兰杰检验,最后通过误差修正模型寻找短期波动的影响。其主要内容如下: 首先,本文首先回顾了我国房地产市场发展的历程,其中详细介绍了在这个历程中政府的各项政策对房地产市场的影响。从1998年开始,房地产市场从计划经济向市场经济过渡,本文将1998到现今的这段时期根据其特点分为四个阶段。并详细介绍了各个阶段的特点,每个阶段都伴随着我国的房产政策的变化,由于房产政策的变化房地产市场做出了不同的反应。针对我国房地产市场发展的历史并结合实际情况,总结出我国房地产市场的特点。通过列举新加坡、德国以及英国三国的房产政策内容、效果以及特征与不足,分析各国做法对我国目前国情的适用情况。最后以日本房地产泡沫破灭为例,说明房地产市场泡沫破灭对经济发展产生的严重危害,以此说明房产政策如果调控不好的严重后果。 其次,通过第三章对房地产资金来源进行分析,过渡到对货币供给量的分析中来,通过分析其资金来源即财政拨款、银行信贷、自筹资金以及利用外资,我们知道目前财政拨款已经逐渐退出住房市场的舞台,这种政策是在住房改革之前时房地产企业资金来源的主要方式。银行信贷支持依然占有非常重要的比重,十年间所占比重一直保持在20%左右,而房产企业自筹资金数额虽然增幅非常大,但是自筹资金占总资金的比重却一直维持在较低的水平,10年间其所占比重为3成左右,可见房地产企业一般都具有很强的财务杠杆效应,是以小搏大的典范,巨额的利润吸引了一大批实力较弱的企业加入其中,为这个行业隐藏了大量的风险。其中的利用外资的资金量实际数值虽然增幅不少,但是其所占总资金的比重依然很低,维持在2%一下。但是外资有逐渐向房地产市场渗透的现象,如果国家控制房地产业资金供给量,应该加强对外资进入房地产市场的监管。总结来说,房地产企业用于各项经营的资金非常大的一部分依赖于外来资金,而其自筹资金比例为3成左右,即对外需要依靠7成左右的资金。正是这种特征使得这个行业对资金供给具有很强的需求,而正是由于这种特征使得其对货币供给量变化具有敏感性,为我们接下来研究货币供给量变化对房地产价格波动的影响做了很好的铺垫。 再次,通过对2001年1月到2010年12月这10年间的120个月的月度数据进行统计,对变量为商品房销售价格、货币供给量、银行同业拆借利率月度加权以及工业增加值的月度数据进行时间序列分析。首先进行了ADF检验,通过ADF检验确定原序列为非平稳时间序列,但是其一阶差分后的序列是平稳的。在此情况下,接着进行了JOHANSEN协整检验,通过对四个变量的月度数据进行检验,得出四个变量之间存在长期协整关系,并得出线性关系方程式。又通过格兰杰检验分析各个变量之间的是否存在因果关系,其结果显示,从长期关系来看,商品房销售价格与货币供给量存在双向因果关系,及商品房销售价格影响货币供给量而货币供给量变化也对商品房价格产生影响。而工业增加值和货币供给量之间,则是只存在从货币供给量到工业增加值的单项因果关系,即货币供给量的变化对工业增加值产生影响,反之则不然。在工业增加值与商品房销售价格之间,只存在从工业增加值到商品房销售价格之间的单项因果关系,即经济的快速发展会导致商品房销售价格的上升,而商品房价格的变化对经济发展无显著影响。最后经过误差修正模型对货币供给和商品房新销售价格进行短期动态进行检验,由此得到货币供给量短期变化对房地产价格波动的影响并不显著,但是长期来看却有非常重要的影响。 二、本文的特点与不足 本文的特点之从房产政策这个层面入手,最后回归于货币供给这个层面,而房产政策与对房地产市场的货币供给之间存在着密切的联系。在总结了我国针对房地产市场的政策变化以及各阶段房地产市场的反应之后,并列举其他国家成功模式,从中吸取对我国房产政策的适合的地方,中间通过对房地产企业资金来源中的财政拨款、银行信贷、自筹资金以及利用外资这四个方面进行分析,找出房地产资金来源的特点,并以此为过渡性段落,顺利的转入对货币供给的分析中来。在货币供给量的角度对房地产价格波动的影响进行了分析,通过2001年1月到2010年12月的数据进行分析,得出货币供给量短期的变化不会对房地产价格波动产生影响,但是长期来看对其价格又着非常显著的影响。通过本文的结论可以得出房地产市场对货币供给量的依存从长期来说是非常大的,但是短期的波动却是非常小的,这也正好解释了房地产市场短期刚性的特征。并符合2008年的事实现象即:当我国重点调控房地产时,市场预期其调控将是长期的,但是价格却没有下降,但是随着金融危机的爆发,市场的流动性缩紧而且经济的探底回升是需要一个长期的过程的,这导致了房地产市场出现衰退,即长期预期下的经济回暖时需要一个漫长的过程的。但是随着我国公布4万亿救市计划后,长期预期下的货币供给保持着非常充足,这导致房地产市场迅速回暖,商品房价格也不断攀升新高。而随着房地产市场热度不断上升,国家针对其进行了号称史上最严的房地产调控,但是有了2008年的历史以及人们预期此次调控的成败上不可知,加之房地产市场的短期刚性特征,虽然各地商品房成交量下降幅度较大,但是商品房价格依然不为所动,最近甚至有了继续上涨的势头,总之,货币供给量的短期变化不会对房地产价格产生较大的影响,但是从长期来看却是其价格走势中比较重要的一个因素。通过本文的这个观点可以为政策提供很好的支持,控制货币资金过度向房地产市场流入,真正使住房体现其本职职能,即居住职能。 本文的不足之处在于所用方法不够完善,缺乏创新之处,采用的是被广泛使用的时间序列分析的一般方法,而且GDP数据没有月度数据,所以只能用工业增加值代替;其次,随着国家队房地产市场中货币资金的控制,货币供给量这个总量数据对房地产价格波动的影响会不断减弱;再次,针对目前房地产市场存在的现状,本文也没有给出具有创新型的建议,只是做了一个简单的归纳总结,缺乏创新;这就是本文的不足之处
【学位授予单位】:西南财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F293.3;F822;F224

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