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《西南财经大学》 2010年 博士论文
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房地产交易博弈与金融风险

范俏燕  
【摘要】:20世纪的八九十年代,许多发达国家和后起的工业化国家都经历了宏观经济周期的波动,在经济波动的同时,位于OECD中的这些工业化国家都经历了规律类似的房地产周期波动。在房地产市场发展达到繁荣阶段后,这些国家又都开始出现泡沫现象,其中最典型的就是日本房地产泡沫经济和亚洲金融危机。 房地产市场是一个极其复杂的市场,房地产作为一种商品,除了具备一般商品的特征外,还具备一般商品所不具备的复杂属性,这些特征和属性使得房地产的价格决定比一般商品或资产更为复杂。所以,研究房地产的属性特征,对于我们深刻理解房地产价格的决定因素和波动原因,具有非常重要的理论意义和现实意义。 本论文正是以房地产泡沫经济为背景,以房地产的特征、价格预期、各方利益集团之间的博弈和政府金融支持过度为切入点,研究这些因素与房地产波动的关系,并据此分析房地产泡沫经济形成机理,最后研究泡沫检验和预警指标体系。 本论文研究的主要内容如下: 首先研究房地产的模型的物质载体——房地产特征,同时对房地产进行定义,其属性伴随着人类生产经营活动的不断发展而逐渐的扩大,经历了从生活必需品、耐用消费品、生产要素等特性到投资工具属性的演变。在对历次泡沫经济现象的研究过程中,有学者指出集体性的投机行为和高度一致的预期是泡沫早期阶段的显著特征。此外,本轮次贷危机所引发的全球金融危机告诉我们,金融机构过度的金融支持会推高房价,推动房地产市场的泡沫化。 房地产的投资和投机都可能导致房地产价格的异常波动,而房地产投机的根源在于其投资品的属性,本文正是利用房地产的的资产属性,然后使用博弈理论对价格预期进行探讨。在研究的过程中,首先是对房地产市场的预期模型——博弈的思想支撑进行研究,在分析过程中采取由里及外的方法进行分析,在对预期的内涵和特点进行分析之后,紧接着对常见的预期模式分别进行介绍,主要介绍的是——简单预期、外推式预期、自适应预期、理性预期,在对预期的理论进行介绍之后,就主要对房地产市场的预期进行分析,就得到房地产市场价格出现异常波动的原因——房地产市场参与者显著的外推预期模式;然后从房地产市场参与方的角度出发,其在信息不对称条件下的有限理性行为,比如“羊群效应”等增加了外推性预期的产生的概率,金融自由化的趋势和国内GDP导向的政府行为使得外推性预期最终得以产生。 该部分还提出预期房价上涨率指标的推导和运用。预期房价上涨率指标是一个判断泡沫是否存在的很重要指标。本部分在一定假设的前提下,通过在房屋租赁市场与房屋买卖市场间建立无套利均衡模型,分别从消费和投资两种不同角度推导并提出计算预期房价上涨率的方案,通过进一步研究发现了在某些情况下存在的房价与预期房价上涨率反向变化的现象。最后在分析了价格预期对房地产市场供需的影响,以及对房地产市场的均衡价格进行分析和研究。并从微观经济学的角度对研究的内容提出一个观点:假如对房地产市场的预期价格上升,而真实房地产市场的价格也会上升;反之,现实中的房地产价格会下降。 在对泡沫现象描述、博弈理论探讨的过程中,已经能够看到政府金融支持过度是房地产泡沫形成的重要刺激因素。并在这些理论和现象研究的基础上,指出金融支持过度环境下房地产泡沫形成的机理。而房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征,本文随后运用博弈论及信息经济学理论的相关内容,特别是不完全信息博弈理论(the statie Bayesian game)和贝叶斯纳什均衡(Bayesian Nash equilibrium),从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行研究,建立基于博弈理论的决策模型,讨论各方利益集团之间的博弈。中央政府和地方政府、房地产商及金融机构之间的不完全动态博弈过程,然后再对房地产商与购房者的交易博弈进行分析,它们都是代表不同的利益集团,本着各自不同的立场,参与并影响着方多阶段动态博弈结果。通过构建金融支持过度背景下房地产泡沫形成与运行的市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型、信念模型,来分析房地产市场泡沫形成的机制。 房地产泡沫是房地产市场价格异常波动的主要表现形式之一,对经济产生的影响主要表现在:社会财富效应、经济周期效应、通货膨胀效应、资源配置效应、社会心理效应等。指出房地产泡沫的经济效用——负效用大于正效用。另外一个重要的问题是如何定义房地产泡沫及其规模,以便及时预警房地产市场的泡沫风险。本文最后部分通过对房地产经济周期的波动阶段及其表现形式进行探讨,得到金融支持过度与房地产波动之间的关系。为验证房地产发展过分依赖金融支持导致房价上升的机理,进一步细分为有投资投机者和没有投资投机者两种情形对此机理构建模型进行对比研究。最后从流动性风险、信用风险、抵押物法律风险及系统性风险等探讨了房地产泡沫对金融稳定性产生的影响,进一步对政府如何适度给房地产行业提供金融支持和防治房地产市场各种风险提出了针对性的建议。 本文在最后部分特别从房地产经济周期和阶段对金融风险关注的重点进行了详细描述,其主要从房地产经济周期的阶段及其表现、房地产价格波动与银行贷款之间的关系以及房地产泡沫对金融市场稳定性的影响三个层面对房地产影响金融稳定性进行研究。最后从五个方面对怎样防范金融风险提出了政策建议,并依次对这五个政策建议进行了可行性分析,指出防治房地产金融风险需要标本兼治,从深层次对房地产金融风险防治。 本文主要有三个创新点——理论上的创新、研究方法上的创新和对策建议上的创新。 1、理论上的创新 (1)在对房地产泡沫现象的描述和博弈理论的研究上,尝试性的提出金融支持过度假说,并利用此假说分析房地产泡沫形成机理,完善和发展了房地产泡沫经济理论,并使用最优控制理论研究了最优金融支持路径问题。同时本文还深入探讨了房地产泡沫经济效用理论。 (2)以房地产经济周期波动理论为研究视角,提出了金融风险关注的重点。 (3)提出预期房价上涨率指标,并对此进行推导,然后指出其运用。预期房价上涨率指标是一个判断泡沫是否存在的很重要指标。本文在一定假设的前提下,通过在房屋租赁市场与房屋买卖市场间建立无套利均衡模型,分别从消费和投资两种不同角度推导并提出计算预期房价上涨率的方案,通过进一步研究发现了在某些情况下存在的房价与预期房价上涨率反向变化的现象。 2、研究方法上的创新 (1)运用信息经济学和博弈论的理论知识,从信念和反馈效应、信息不对称角度对房地产市场的供需及价格进行描述和分析,并构建多阶段博弈模型,探讨各方利益集团之间的博弈。 (2)运用计量经济分析方法深入探讨金融支持过度形成与房地产泡沫的产生,尝试对中国房地产泡沫与非泡沫情况进行实证分析,测算确认金融支持是否过度的阀值,同时使用投机度检验方法和单位根与协整检验方法对房地产市场泡沫进行有效的实证分析。 3、对策建议上的创新 为防止金融支持过度,避免形成恶性房地产泡沫,本文针对主要表现形式提出具有实际指导意义的意见,其中包括有效执行国家关于房地产行业信贷业务调控的相关政策,建立个人征信系统,推出有利于房地产市场健康发展的税收品种,严重监控房地产市场价格的波动,努力改善房地产行业的经营和竞争环境。


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