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《西南财经大学》 2012年
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我国房地产信贷风险的法律防控

覃小芳  
【摘要】:国家于2010年开始实施前所未有的宏观调控政策,其出台之密集、方法之多样、调控周期持续之长、措施之严厉,在我国房地产发展历程乃至世界房地产发展史上均属十分罕见。本次调控给商业银行房地产信贷有也带来了重大的风险,因为我国的房地产行业与银行信贷形成了非常紧密的唇齿相依的关系,房地产对银行信贷的依赖性更强。当房地产业把整个行业和各个环节的融资基本集中在银行时,就容易使得房地产行业风险向商业银行高度转移。 本文的研究重点即为政府的宏观调控对商业银行房地产信贷风险的影响,以及这种风险的制度原因、传导机制、具体类型以及如何通过法律制度的完善加以防控。这一研究理论上有利于分析出具体的宏观调控政策会对商业银行的房地产信贷带来什么风险,如何利用完善法律来防控这些风险。实践上可以为商业银行评估房地产信贷风险提供帮助,也可以为行政主管本门在制定房地产宏观调控政策时,能够认识到该政策可能给金融业带来的风险,进而有利于其指定政策的准确性。 所谓房地产信贷风险,就是指经营房地产信贷业务的金融机构在经营活动过程中,由于其决策失误、管理不善或受客观环境变化等一些无法预料的不确定因素的影响,导致其资产、收益或实际收益与预期产生偏差,从而蒙受经济损失或获取额外收益的可能性。我国的房地产信贷风险划分为宏观市场风险与微观制度风险,后者在金融法制体系比较完善的国家并不十分突出,相反在相关法制尚不完善或存在很多缺陷的国家却非常常见,造成的后果也很严重。其来源于微观上法律制度的缺陷,根源在于立法者在整体利益衡量中的失衡。主要包括:一是假按揭的法律风险。假按揭与真实的正常的按揭法律行为相对,一般是由房地产开发企业以公司内部职工或其亲属的名义与自己签订购房合同,并以此虚假的购房合同从银行套取按揭贷款;或者虽然购房人有真实的购房意图,但在购房合同中却虚增房价或虚增面积,以从银行获得更多贷款的行为。二是抵押权设定无效的法律风险。包括抵押权设立的标、抵押权设定的程序等方面带来的风险。三是抵押权无法优先受偿的法律风险。尽管房地产抵押权有效设立,但由于同一房地产上存在其他权利而与银行的抵押权发生冲突,致使银行的抵押权丧失全部或部分优先受偿效力,从而对银行的信贷资产构成风险。四是抵押权难以实行的法律风险。 国家的本轮宏观调控措施只是房地产信贷风险的催化剂或者说放大镜,其形成的根本原因仍然是我国在防控房地产信贷风险的法律制度上存在较大缺陷。一是金融法制滞后。我国金融法律制度的滞后既限制了房地产企业的融资渠道,又堵塞了银行信贷风险的分散途径,使得房地产市场的风险全部转移和集聚到银行。二是征信制度欠缺。我国征信制度的不完善加剧了借贷双方信息不对称的局面,并使得房地产信贷风险更加难以防范和控制。三是内控机制薄弱。我国银行内部风险意识淡化、贷款审批疏漏、治理结构松散、内控制度薄弱、退出机制匮乏等是房地产信贷风险产生并扩大的主观原因。四是宏观调控政策本身存在缺陷。我国宏观调控政策本身的缺陷,如行政主导性、时滞性、短期性、局部性以及不稳定性等均成为房地产信贷风险的导火索。五是抵押担保法律制度存在不足。抵押担保法律制度的不足,立法者利益衡量上的错位,可能成为促使银行风险爆发的“最后一根稻草”。 针对上述制度上的缺陷,本文提出通过以下途径工作来防范与减小房地产信贷风险:一是完善相关金融法律制度,扩宽房地产企业的融资渠道,拓展房地产信贷风险的分散途径。建立房地产企业融资多元化的法律机制,减少商业银行贷款组合的风险。二是完善征信法律机制,构建信用评估体系,严厉处罚假按揭等背信行为,减小信息不对称的危害。制定专门的征信法律,以目前人民银行的征信系统为基础,其他机构辅助配合,将相关信息向其有效汇总,并建立与多机构的信息联动机制。三是银行内部须健全风险预警体系,严格风险管理流程,完善内部控制措施,建立银行退出机制。四是强化金融监管,完善调控措施。应尽快完善房地产金融体系,加强金融监管。增加房地产信贷金融渠道,规范房地产市场体系,以减少商业银行的风险压力。五是完善房地产抵押的相关法律制度,确保银行对抵押物的优先受偿权利。包括完善房地产抵押权的登记制度,实现不动产统一登记制;完善房地产双重抵押时的顺位规则;完善房地产抵押权与建筑工程优先受偿权的排序规则;完善房地产抵押权的实行规则等。
【学位授予单位】:西南财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2012
【分类号】:D923;D922.181;D922.28

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