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《西南财经大学》 2013年
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农村土地使用权抵押贷款及配套制度研究

汪兴富  
【摘要】:现阶段中国农村最有价值的资源为土地资源,而理论体系的不完善、历史因素、制度建设的缺失等问题使得农村土地资源未能得到较好的运用,其仅发挥了其作为生产要素的价值,并未体现其作为资本的价值。本文即以农村土地为切入点,结合农村土地流转分析农村土地使用权抵押融资的理论基础;通过对实践的总结分析,研究农村土地抵押融资所面临的困境;在实证分析的基础上对农村土地抵押融资提出了配套制度建设的建议。目前,我国银行金融机构信贷支持农村金融的模式较为单一,以抵押贷款的形式居多。审视银行对合格抵押物的要求,我国农村土地使用权似乎很难成为合格抵押物,这也成为银行信贷资金对农村金融支持力度有限不能提供有效供给的重要原因之一。笔者工作的成都农商银行积极支持统筹城乡综合配套改革试验区建设,在支持农村产权制度改革、农村土地综合整治、促进生产要素自由流动等方面进行了一些积极探索。自2010年6月以来,为支持农村示范片建设,在总行的指导下开始探索以村级集体资产管理公司为主体的农村土地综合整治贷款项目,开始探索集体建设用地直接抵押贷款的信贷制度安排。通过理论分析并结合笔者在实际工作中掌握的经验,本文主要从五部分进行论述:第一部分是绪论,简要介绍了本文的研究背景、意义、思路、方法。第二部分主要介绍了农村土地使用权抵押的理论基础。先是对农村土地、农村土地使用权抵押、农村土地流转等相关概念作了界定,然后简要的介绍土地产权理论和土地信用理论。第三部分为本文的重点之一,主要介绍成都农商银行郫县支行农村土地使用权抵押贷款的实施情况。首先,介绍了郫县农户规模及经济情况。其次,简要介绍了郫县农村土地流转情况、农村土地综合整治项目的总体情况等。最后,介绍了成都农商银行郫县支行开展农村土地使用权抵押贷款的现状,受多方面条件限制,当前郫县支行以集体建设用地使用权直接融资的贷款项目,仅限于集体建设用地整理项目,但这也是经过了多年的探索,进行了诸多创新形成的结果。郫县支行创新性的以村级资产管理公司为借款主体,资产管理在充分尊重村民意愿的基础上,在政府指导下将"零星"的集体建设用地使用权统一办理大证,通过借款主体的创新,解决了抵押物零星、价值不大的缺陷。本章节重点介绍了郫县支行开展农村土地综合整理贷款的运行模式、操作特征、银行融资方式,介绍了集体建设用地整理项目银行融资的操作方式,介绍了该种方式取得银行融资的基本要素要求、合规手续要求、自有资金部分的落实、还款来源的实现路径、担保方式的解决方案。第四部分也是本文的重点之一,主要是在总结实践的基础上提出成都农商银行郫县支行在进行农村土地使用权抵押贷款探索的过程中遇到的制约性因素。包括农村土地主体不明晰问题、贷款主体问题、农民权益的尊重与保护问题、流转土地的法律关系问题、第一还款来源的安全稳定性、抵押物在法律上的限制性问题、抵押物价值评估机构及标准的缺位、抵押流转平台问题、风险分担机构的缺乏等。第五部分系在成都农商银行郫县支行的实践基础之上结合已有配套制度的简要分析,尝试构建农村土地使用权抵押贷款的体系及其配套制度。在农村土地使用权抵押贷款体系的构建上,笔者认为应提倡公共财政对农村土地使用权抵押贷款的支持——利息补贴、保费补贴、担保补贴、税收减免;应推动农业保险以及组建专业的农村产权融资担保方式,以达到风险担保的目的从而提高银行积极性;评估机构应积极研究农村土地的评估标准及方式,抵押登记机关应开展农村产权的确权,开展农村土地使用权抵押登记业务;同时应积极搭建农村土地使用权交易平台,发展交易市场。在农村土地使用权抵押贷款配套制度建设上,文章从法律制度支持、政府参与与支持、农村土地使用权价值评估机制、产权交易市场建设、风险分担机构建设、农村社会保障体系的完善几个方面进行了阐述。本文通过文献研究法、实证分析法等研究方式对农村土地使用权抵押贷款及配套制度进行了研究,对我国农村金融支持具有重要的意义。鉴于实践经验的有限及作者精力的有限,对体系的建设研究还停留在较为表层的研究上,在理论的深度上有所不足,有待今后开展进一步研究。
【学位授予单位】:西南财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2013
【分类号】:F321.1;F832.4

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