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论我国个人住房抵押贷款产品改进

刘晓静  
【摘要】: 近年来,我国住房建设投资呈大幅增长态势,住房建设正处于持续增长时期,并将成为我国居民消费的新热点。刺激住房需求是一项系统工程,其中关键一点就是启动住房金融。长期以来,我国的住房金融主要是依靠商业银行个人住房抵押贷款、住房公积金贷款业务。个人住房抵押贷款在消费信贷中占主导地位。虽然我国各大商业银行目前均已开展个人住房抵押贷款业务,但在中央银行严格管制,利率未市场化的大背景下,各家产品都存在严重的同质化问题,首付比例、利率费用、还款方式等几乎完全相同,难以满足日益个性化的市场需求,消费者选择哪家银行的产品其实并无实质差别。而美国住房抵押贷款在世界上最发达,开展最早,种类较多。经过几十年的快速发展,积累了丰富的经验,并形成了极为完善、有效的运作体系,基本上代表了市场经济条件下住房金融的发展方向。其成功的政府调节方式、市场模式、运作机制和金融工具等为许多发达国家和发展中国家所仿效。其中产品设计颇具独到之处,除了在利率、首付比例、期限、还款方式等主要条款上按不同客户群细分外,甚至还根据客户居住地划分不同贷款区,以此确定相应的贷款条件。各家银行的同类型、同档次产品也有差别。他山之石,可以攻玉。这无疑对我国的个人住房贷款产品设计有相当价值的借鉴作用,合理而多元化的产品设计一方面可以满足我国商业银行作为独立经济体追求利润最大化的目的,另一方面也能满足不同消费者的具体要求,刺激消费者的购房欲望,促进经济发展。本文的初衷正是为了解决我国个人住房贷款产品单一这一问题,针对两国商业银行的具体产品设计进行比较、分析,试图从美国的经营性个人住房抵押贷款产品设计中寻找到能为我所用的改进思路。 论文以中美个人住房贷款的发展状况作为全文铺垫,我国产品设计改进为主线,制度环境改善为辅线。首先文章阐述了国际上特别是美国个人住房贷款市场的发展历程及特点,初步评价了我国个人住房贷款的发展现状及存在问题,为文章的进一步深入作了概念和背景上的铺 WP=3 垫。其中根据我国个人住房抵押贷款的发展态势,提出了改进产品的必要性,从而引入文章主题。文章第二章以美国花旗银行现行的个人住房抵押贷款产品为例,详细研究了产品的各类主要条款,如:首付比例,利率,费用,期限及还款方式等,采用列表的方式将各类个贷产品及其主要贷款要素尽数列出,另外附注美洲银行的同类贷款产品与之比较,以便与我国产品特点进行对比。 从产品多元化、贷款要素多、产品中的政府因素等特点分别进行分析归纳,总结美国商业银行个人住房贷款产品特点。第三章列出的则是我国国有商业银行(以中国建设银行为例)的个人住房抵押贷款产品,银行的贷款条款几乎完全遵照《个人住房贷款管理办法》,其余各家银行产品条款也几乎雷同。对照美国产品特点,分析归纳出我国产品单一、贷款要素少、政府参与少等特点。在改善外部制度环境的基础上,第四章分别重点对两国产品的首付比例、利率和费用、还款方式等贷款要素进行比较分析,借鉴美国做法,提出对我国个人住房抵押贷款产品的改进设想。需要提到的是,我国的个人住房贷款产品的改进必然是建立在相应的外部制度环境改善基础之上的。所以贯穿文章的还有一条重要的辅线——改善外部制度环境,这从第一章的内容就可以看出,美国的个人住房贷款市场发育得这么好,这和政府参与并促进抵押市场成为完备的市场体系分不开的,政府和私营机构参与抵押保险担保机制,不动产的证券化等在个人住房贷款业务中发挥着重要的作用。文章在最后一章也用较大篇幅论述了改进我国个人住房贷款产品所需的制度环境,并分别结合相应产品的条款设计。目前在个人住房贷款研究领域,大多数文章是从个人住房抵押贷款风险防范、贷款资产证券化角度进行研究的。本论文另辟蹊径,从改进产品设计角度出发,主要运用理论分析、实例分析等方法对提出问题进行研究,对照国外先进经验,提出相应的措施和建议。论文共分为四章: 第一章简述了中美个人住房抵押贷款的发展状况。其中包括:国际个人住房抵押贷款的发展和演变,其中重点讲述了美国市场的主要特征,包括政府和私营机构参与的抵押保险担保机制在个人住房贷款市场中,发挥重要作用,政府参与并促进使住房抵押市场成为相对独立的完备市场体系,不动产证券化成为现代西方房地产金融发展的重要趋势; WP=4 我国个人住房抵押贷款的发展状况;我国个人住房抵押贷款产品概况及存在同质化严重的问题。 第二章着重论述了美国个人住房抵押贷款产品设计。前两部分分别介绍了美国个人住房抵押贷款的经营管理、主要形式,经营管理包括资信审查,额度控制,贷款的担保和保险,抵押贷款方式,贷款资产证券化,贷款回收方式等环节,主要形式有固定利率贷款,可调利率贷款,分级偿还贷款,增值分享贷款等形式。第三部分以花旗银行为例,分别列表对30年固定利率贷款,15年固定利率贷款,7/1、5/1、3/1可变利率贷款的利率、费用、年度费用、月供进行详述,文字描述了其个人住房抵押贷款产品的利率、费用、首付、还款、期限等等具体贷款要素,归纳总结了产品?


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