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《西南财经大学》 2007年
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我国商业银行房地产信贷风险研究

马磊  
【摘要】: 信贷资产是银行的主要资产,而银行又是积聚风险和进行风险交易的天然场所,信贷风险管理自然成为银行业永恒的话题,而在我国现阶段信贷风险的研究又显得尤为重要。这个话题内涵丰富,本文将只专注于我国商业银行的房地产信贷风险的分析。 房地产贷款,包括房地产消费贷款和房地产开发贷款,分别是以房地产按揭贷款和房地产商对商业银行的贷款为主体的,所以文中也将以这两类贷款为主体进行研究。这里把房地产信贷风险单独拿出来进行研究,具有其重要意义。 首先是因为房地产贷款有独特的性质,才值得单独研究。房地产消费贷款有单笔数额不大而业务量多、回收期长等特点;而房地产开发贷款则具有价值波动性大、风险大等特点,两者的共同之处是流动性差、变现难而又与经济周期有密切关系,另外两者在某些条件下又会相互转化。第二是我国房地产开发投资、房地产销售所需要的资金大部分都来自银行。房地产开发资金来源除自筹资金之外,最大来源是国内银行贷款和房地产预售款,而预售款中有很大一部分是个人按揭贷款,无疑又来源于银行。银行也有相当比例的贷款发放到房地产行业。这样,银行信贷资产的质量在很大程度上受房地产信贷资产质量的影响。房地产业的风险绝大部分都转嫁到了银行。加强对这部分风险的分析与管理,对控制我国商业银行的资产不良率,提高其资产质量有重要意义。 第三是应对巴塞尔新资本协议的需要。采用更复杂更具风险敏感性度量模型的银行将在新资本协议下支付更少的资本成本,享有竞争优势。对中国银行业来说,摆在面前的任务,不单单是要达到资本充足率最低标准,还应努力创造使用内部评级法初级法甚至高级法的条件。这就要求商业银行积极建立内部评级体系,而行业研究是构建内部评级体系的重要一环。巴曙松在《巴塞尔新资本协议研究》中指出,行业因素对不同贷款人的偿还能力的影响十分显著,但是当前(我国银行)对行业的研究十分欠缺。巴塞尔银行监管委员会注意到了房地产贷款的特殊性。巴塞尔新资本协议中专门涉及了住房抵押贷款在内部评级法中的处理。 以此为背景,本文将对我国商业银行面临的房地产信贷风险进行研究,而希望在文章结束时能对这个话题有一个清晰的认识,指出我国商业银行在这一领域应该努力的方向。 本文所言的信贷风险,是指由于各种因素发生变化而对商业银行的信贷资产带来的负面影响导致商业银行信贷资产或收益发生损失并最终引起信贷资产价值甚至银行整体价值下降的可能性(尹尤宪2004)。所言房地产贷款信贷风险是指商业银行应用于房地产开发和房地产消费的信贷资产遭受损失的可能性。信贷风险在本文中不同于信用风险,也不同于信用风险、操作风险、市场风险和其他各种风险之涵义的总和,而是指这些风险落在银行信贷资产之上的部分。 进一步的,在“落在房地产信贷资产之上的风险”中,本文主要论及巴塞尔协议关注的三类风险中的两类(信用风险和操作风险)以及政策风险。由于利率自由化在我国尚未完成、巴塞尔协议中利率风险由第一支柱向第二支柱转移、房地产业务主要在国内完成(从而不涉及汇率变化)、针对某部分贷款的市场风险研究意义不大(利率、汇率变动一般不会只作用于某类贷款)等原因,文章不涉及对市场风险的论述。又因为房地产业关系到国计民生,国家政策的调控力度大且频繁,对房贷资产价值变化影响较大,从而引入对政策风险的分析。 文章对房贷风险的论述框架分为宏观、中观、微观三个部分。三种风险中,政策风险放在宏观部分进行阐述,最体现行业特性的操作风险安排在第二部分论述,第三部分也有涉及,而更为重要的信用风险则在三个部分都有涉及。需要指出,三种风险类型往往有交叉,而不可能截然分开。如下表: 宏观方面,将研究房地产景气周期和经济周期之间的关系,房地产业的发展往往随宏观经济的波动而呈现周期性的变化,而房地产消费贷款又大都是长期贷款,用于抵押的房产在长期内价值可能发生较大的变化,如果用于抵押的房产价值长期内波动性变大,则信贷风险会加强。观察两个周期之间是否趋于一致,并利用这种周期进行信贷风险管理,决定在某个时期对房地产信贷资产的发放采取宽松或紧缩的信贷政策,以及这种信贷政策的力度。此外本文还将针对中国国情,引入对政策风险的分析。《金融分析报告》2005年第16期指出,从调查来看,金融机构普遍认为当前房地产信贷中存在着政策风险、操作风险和市场风险三类风险。报告所言的市场风险,指的是房地产市场的市场风险,而不是针对银行而言的汇率、利率等资产价格的变动风险。政策风险虽然不单属于信用风险、市场风险或操作风险,但它最终会以三种风险中的一种或几种为形式表现在商业银行的财务报表上。在中国对宏观政策的把握无疑对信贷风险的控制相当重要——特别是对房地产业这样一个关系国计民生的行业来讲,政府的调控力度是相当大的。这些调控在长期内有利于国民经济和房地产业的健康发展,然而在短期内客观上加剧了房地产信贷风险。 中观方面,将从研究房地产行业的视角,来研究我国商业银行房地产贷款信贷风险。对房地产业给商业银行带来的操作风险进行分析。我国房地产贷款中有很多不规范行为,增强了房地产贷款的信贷风险。如在信贷抵押中估价师往往根据需要放大房地产价值。另外这一部分还会重点引入对现代资产组合理论的局部应用,考察我国商业银行房地产行业信贷资产占其总体资产的比重,以及这些比重给它们带来的潜在信贷风险。 微观层面,针对房地产开发贷款,将把房地产开发商作为一种特殊企业来研究。将房地产商的总体财务情况作为一个代表性企业来研究,针对其财务指标的变动趋势,提示商业银行在房地产信贷中的对策。再将上市房地产开发经营企业的相应财务指标与该代表性企业进行比较,指出两者之间偿债能力的不同以及它们随时间变化的趋势。针对房地产消费贷款,通过分析我国目前情况的变化,进而分析这些变化对按揭贷款还款人还款能力的影响。具体到我国目前的情况,房地产消费贷款信用风险不大,但长期来看具有很强的潜在风险。由于房地产消费贷款多为长期贷款,长期内借款人与其家庭发生突发事件的可能性增大;同时房地产抵押贷款合同下的房地产价值可能发生较大变化,诱发信贷风险。 综合来看,本文的主要创新点如下: 1.对房地产信贷风险进行了比较全面的研究(包括开发贷款和消费贷款),目前这类研究很少。全面刻画了我国商业银行房地产贷款目前面对的主要风险。 2.对房地产周期和经济周期的关系进行了研究。指出房地产运行周期和经济周期之间固有的联系,并进一步指出房地产景气波动大于经济波动。 3.对我国2003以来对房地产行业的调控政策进行了梳理。从政策发布的时间、次数、内容等方面得出对商业银行信贷风险管理的提示。 4.对若干银行房地产贷款集中度进行了计算和比较。从资产组合理论角度对这些银行的信贷风险进行了评述。5.对一般房地产开发商与上市房地产开发与经营公司的财务状况进行分析,对他们的偿债能力进行了比较,并指出这些不同对商业银行房地产开发贷款信贷风险的影响。 本文的不足之处在于: 数据的缺失,无法将复杂精细的模型在中国进行实证研究,也难以推出风险因素对银行资产质量的影响,只能粗浅的按照风险管理的一般原则进行分析。 然而笔者仍希望这些分析能成为对我国商业银行房地产信贷风险管理的有益提示,并能提供一个进一步研究的接口。希望待我国商业银行在风险管理实践中积累更多经验,也积累更多数据之后,这类研究能够更深入。
【学位授予单位】:西南财经大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2007
【分类号】:F832.4

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