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房地产开发企业退出市场法律问题研究

倪弘  
【摘要】: 房地产开发企业退出市场的问题是一个倍受实践部门关注的具有较强现实意义的问题。对企业退出市场所涉及法律问题的研究成果主要体现在公司法领域内。但是,由于房地产业的特殊性,仅仅从公司法的角度去研究房地产开发企业退市是不够的。本文的立意来源于实践的需要,运用历史的、比较的、经济的多种研究方法,从公司法、合同法、物权法等不同的角度,对房地产开发企业退出市场的时间、程序及各方利益的平衡等问题,大胆地提出了自己的观点。全文共分为四个部分,33000余字: 第一部分 房地产开发企业退出市场的基本理论:房地产开发一般是指在土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发企业退出市场主要是指房地产开发企业主动或者被动地丧失市场主体资格。本文中所涉及的房地产开发企业退出市场,主要是指房地产开发企业章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现,由及股东会决议解散;房地产开发企业违反法律、行政法规被撤消及房地产开发企业因不进行年检而被吊销营业执照所导致的房地产开发企业市场主体资格的丧失。与其他行业相比较,房地产开发具有特殊性。其特殊性通过房地产企业的特殊性、房地产商品的特殊性及房屋买受人的特殊性表现出来。通过对房地产开发的特殊性研究,笔者发现,与开发企业进入市场的条件相比较,国家对房地产开发企业在退出市场问题并未作专门的规定。找寻一种使房地产开发企业能够合法、顺利地退出市场,同时又能够有效地保护房屋买受人利益的制度,便是本文需要研究的问题。 第二部分 对国内外房地产开发企业退出市场的比较研究:外国法律、法规关于房地产开发企业退出市场的规定多集中在各国公司法中,通行的做法是并不单独就房地产开发企业退出市场,以单行法规的形式予以规范。美国示范公司法关于美国房地产开发企业成为解散的公司后仍继续其公司的存在,权利人向被解散的公司主张权利时,规定了较长的保护期及美国示范公司法关于“在州财务长官处的存放”的法律规定,为解决我国房地产开发企业退出市场时,房屋权属登记手续的办理提供了借鉴意见。联邦德国股份公司法及德国有限责任公司法、法国民法典及商事公司法关于公司退山市场的一般规定、日本公司法关于解散登记后公司的继续制度的明文规定、我国香港地区法律法规中关于房地产开发企业退出市场 的“放弃财产之权”之规定,为笔者的研究提供了思路。与之比较,我国 关于房地产开发企业退出市场的现行法律、法规散见于公司法、城市房地 产管理法、城市房地产开发管理暂行办法、房地产开发企业资质管理规定、 公司登记管理条例等法律、行政法规、规章中。这些规定显得十分有限。 我国属于成文法国家,法律、法规相对滞后,房地产开发企业及房屋买受 人、相关各方;在处理房地产开发企业退出市场时遇到一定的法律障碍。 第三部分 我国房地产开发企业退出市场的原因、现状及存在的问 题:本文首先分析了我国房地产开发企业退出市场的原因包括:房地产项 目公司的普遍存在导致市场退出;现行有关法律、法规中的不合理规定导 致房地产开发企业的市场退出。房地产法规、政策变动过程中出现的房地 产开发企业的市场退出;商品房按揭制度中房地产开发企业的不合理责任 导致的市场退出;房地产开发企业为逃避责任引发的市场退出等。而我国 房地产开发企业退出市场的现状则包括在退出市场的时间方面表现为阶 段性的特点。其中,最有代表意义的是在预售阶段,通过变更预售人的方 式(预售房地产项目的转让)退出市场,在开发的房屋交付使用后办理房 屋转移登记前退出市场,在开发的房屋交付用并已经办理房屋转移登记手 续后退出市场。在退出市场的方式方面包括:主动地依照法律或者章程的 规定,以股东会决聊式解散企业;消极地被依法撤消、被吊销营业执照、 被宣告破产。我国有关房地产开发企业退出市场的规定,使各方利益冲突 在房地产开发企业退出市场时,集中爆发出来。由于缺乏相应明确而具有 可操作性的规定,冲突各方的利益不能得到公平而合法的保护。我国现行 有关规定不合理。未能起到良好的引导作用。房地产保险还处于分散、零 星、欠规范的状态,尚不能通过增加保险品种;规范保险市场转移风险。 第四部分建立我国房地产开发企业退出市场机制的法律构想:本文 首先分析了房地产开发企业退出市场时造成各方利益的冲突,包括:建筑 商的优先权与买受人权益的冲突;在已经设定土地使用权抵押的土地上开 发的商品房;或已经设定在建未完工工程抵押权的商品房预售后,抵押权 人与房屋买受人之间的利益冲突;房地产开发企业所开发项目名称专用权 的确认、归属及利益冲突和房屋蝈登记利益冲突。笔者提出建立平衡的 房地产开发企业退出市场机制,需要对理论问题进行研究。应当明确商品 房预售合问登记的性质及效力问题、建筑商优先权的性质及成立的时问, 及房地产开发企业解散、被撤消、被吊销营业执照后的存续。在分析比较 后,本文提出了建立我国房地产开发企业退出市场机制的法律构想:确


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