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基于ANP的改进市场比较法研究

褚福慧  
【摘要】:土地价格作为土地价值的体现,它的变化在很大程度上反映了土地市场的运行态势,以及由它的变化可以看出土地市场是不是在健康有序的发展。所以,土地价格的动态监控,是国家制定土地政策、对土地市场进行宏观调控的一个依据。近年来,我国的土地市场日益活跃,对土地的价格动态监控以及正常的地价评估也越来越来重要。地价评估是土地交易能否公正、公平、正常进行的基础。科学合理的地价评估,能得出一个比较符合实际价值的地价,更能真实的反映土地市场的运行情况。 地价评估工作中的最重要的是评估方法的选择。现行的土地估价中,地价评估方法有很多种,公认的并且运用比较频繁的有:市场比较法、成本法、剩余法、收益还原法等。这几种方法在地价评估工作虽然运用的比较频繁,但是并不代表其是十全十美的,在运用过程中总是存在这样或那样的缺陷,都还需在实践工作中进行进一步的研究与完善。 在以上几种方法中,市场比较法是通过对市场上已经完成交易的土地进行比较,得出估价对象的地价。由于其能直观的反映市场价格,符合土地交易人的心理需求,具有很强的现实性,所以是日常估价工作中运用频率很高的方法。市场比较法是通过比较来进行的;重要的两个步骤在于选取可比实例与修正因素。重中之重在于修正因素的选取。在传统市场比较法中选取地价影响因素时往往认为它们之间是相互独立的,但在实际情况中,事物之间是相互联系的,因素之间并非都是独立的,这个问题会造成估价结果不够精确。因此本文针对这个缺陷,将网络层次分析法引入到市场比较法的运用中。针对因素之间的相互关系,构建网络层次结构,科学的计算其权重。 从这个思路出发,本文在研究过程中构建了ANP估价模型,并通过实证分析,对这个模型进行检验,得出ANP估价模型比传统市场比较法估价精度高的研究结论。


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