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基于GIS的昆明商品住宅房价分布及影响因素研究

陈震  
【摘要】:近几年住宅价格一直是社会关注的热点,而昆明市的住宅价格2010年以来的上涨在全国十分典型。由于住宅价格空间分布差异性的客观存在,在研究城市的房价时,将住宅价格结合其所处的空间位置加以研究,不仅可直接为政府制定住房建设发展规划、分析住宅价格与社会经济发展水平的关系、管理住宅市场提供重要的决策依据,也为房地产开发企业确定住宅销售价格等方面提供理论支撑,还可为进一步为研究城市发展水平和房价是否处于合理提供重要的理论依据。因此,研究昆明市住宅价格时空变化显得很有必要。 本论文借鉴国内外已有的科研成果,结合昆明市住宅市场的实际情况,以特征价格模型为基础,研究昆明市住宅价格的空间分异并分析其形成的原因与动力。通过对昆明市2008年2季度至2011年1季度的住宅价格进行调查收集,建立特征价格模型,估计住宅特征的边际价格,结合在空间地理信息系统平台上构建的昆明市住宅区空间信息数据库,进行住宅价格的时空变化情况和发展趋势的研究,以量化的住宅特征空间分布为基础,分析住宅价格空间分异的原因和动力。并建立跨期特征价格模型,作为对近期未来房屋价格预测的重要理论模型。 论文的结论认为昆明市普通住宅价格总体上以昆百大为中心,向四周递减,随着城市向呈贡方向发展,东市区和东南市区迎来较大的新的发展机遇。空间分异最主要的原因是住宅的区位特征:到市中心的距离是影响普通住宅房价的主要因素,另外容积率、教育和出行条件,以及住宅本身的装修也是价格分异的重要原因。住宅价格时空分异的动力可归纳为城市规划、政府政策和社会发展。别墅价格呈现滇池旅游度假区和世博生态园区“两边高”,其他地区较低的空间分布格局,是否处于旅游渡假区对昆明别墅的价格水平产生了显著影响。 本论文的创新之处主要为:以特征价格理论和模型为基础研究住宅价格的影响因素从而构建昆明市住宅特征价格模型,改变传统定性的分析方法而使其量化,并通过空间地理信息系统使住宅数据可视化具备空间测度的基础,再结合地统计学相关模型进行住宅价格的空间分异研究。这对于丰富住宅区位理论具有一定参考价值,今后可进一步研究开发出对政府制定政策、开发商投资决策、消费者选择住宅等提供诸多实践意义的理论工具。


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