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《西安建筑科技大学》 2011年
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城市轨道交通与房地产项目联合开发运行机制研究

宋宏  
【摘要】:当前城市轨道交通发展需求十分迫切,而政府有限的财政力量限制了城市轨道交通的快速发展,因此,解决建设、运营资金短缺的问题成为轨道交通发展中的关键。注意到轨道交通正外部效应十分突出的经济现象,本文提出了联合开发模式,旨在内部化轨道交通的正外部效应,解决轨道交通发展中的建设、资金短缺问题。 本文围绕轨道交通正外部效应内部化主题,主要开展了以下几个方面的研究工作: (1)轨道交通沿线房地产增值计算理论方法研究。运用廊道效应原理将轨道交通沿线房地产价值影响研究维度分为价值影响作用范围和价值影响强度两个方面。在提出价值影响通过“人”发生作用的观点基础上,首次构建了轨道交通价值影响作用范围logistic模型,解释城市轨道交通对周边房地产项目产生价值影响的作用范围。运用HMP法构建了特征价值模型,解释轨道交通对周边房地产项目产生价值影响强度变化的规律。在价值影响作用范围、价值影响强度研究的基础上,首次构建了轨道交通沿线房地产价值增值计算模型组。 (2)构建了正外部效应内部化目标的计量模型。进行了外部效应交互性、制度的外部性的论述,提出了按照年度全部运营成本减去初始客票收入、新增客票收入、轨道交通附属资源运营收入之和后的余值为外部效应内部化目标的思路。首次构建了基于轨道交通价值影响作用范围的初始客票收益和新增客票收益计算模型。 (3)进行了联合开发模式的构建和条件研究。以探寻实现轨道交通外部效应内部化的路径为目标,首先进行了相关的轨道交通发展模式研究,为联合开发模式的提出确定理论方向,在此基础上提出了联合开发模式并论述其内涵。为了保证联合开发模式具有可操作性,开展了轨道交通外部效应内部化的条件研究,在此基础上提出了联合开发模式所必需的职能。进行了联合开发的实施路径方面进行了论述。最后从法规、政策、组织架构方面探讨了联合开发模式的条件和运作机制,确保轨道交通外部效应内部化具有外部环境的可行性。 (4)进行了联合开发模式下的轨道交通外部效应内部化的计算工作。首先通过调研获取了北京市民选乘轨道交通的影响因素的数据,回归分析得到轨道交通价值影响作用范围的logistic模型;之后通过对北京市地铁4号线周边的房地产项目调研所获的数据回归分析得到轨道交通价值影响强度的hedonic模型;运用logistic模型、hedonic模型得到轨道沿线房地产增值计量模型的取值范围和计算模型的关键参数,并计算了4号线一个站点对周边房地产价值产生增值。在考虑实践中的利益博弈问题,对外部效应内部化计量模型进行了修正,得到更为贴近实际的计量模型。运用客票收益计算模型计算了北京市地铁4号线全部的年度客票收益和新增客票收益。
【学位授予单位】:西安建筑科技大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2011
【分类号】:F572;F293.3;F224

【参考文献】
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