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基于数字地价模型的小城镇地价评估研究

杨海娟  
【摘要】:我国城镇土地估价工作始于20世纪80年代末,由于当时土地市场很不发达, 为了显化土地资产的价值,摸索出了“先定级,后估价”的城镇土地估价的技术 路线,即先根据影响城镇地价的因素因子,对城镇土地进行综合评价,划出土地 级别,然后分用途计算出每一级别内交易样点地价的平均值,作为基准地价。由 于在城镇土地定级过程中主观性强,基准地价不能反映同一级别内部地价的差 异,需要研究出一种新的方法,对城镇地价进行评估。 随着土地市场的发展,市场交易样点越来越多,为直接利用交易样点进行城 镇地价评估提供了条件。土地交易价格是影响地价的多个因素综合作用的结果, 是土地市场供求关系的真实反映,因而直接利用已发生交易的样点地价估算其他 未发生交易宗地的价格,比传统的“两步估价法”更加科学。 本文首次提出了数字地价模型(DLPM)的概念,以及用 DLPM 进行城镇地 价评估方法。 利用 DLPM 评估城镇地价,就是利用已经发生交易的宗地的价格作为 z 值, 其在城镇的位置用 x、y 坐标表示,采用合适的插值方法,建立城镇地价变化的 三维模型。这样,当要评估某一宗地的价格时,只要打开新生成的地价表面,点 击要评估宗地的位置,待估宗地的价格就会在图上自动显示出来。 利用 DLPM 评估地价有三个关键问题,一是要根据样点地价的分布规律, 选择合适的插值方法,模拟出地价面,以便对地价进行评估。二是样点地价的合 理测算,而目前用 11 种交易类型测算的地价的结果差异性较大,需要从理论上 进行探讨并加以改进。三是需要一定的软件作为技术支持。本文在对小城镇土地 市场调查的基础上,采用现代 GIS 等分析手段,对这些问题进行研究,并在以 下方面具有创新: 第一,利用在小城镇调查的实际数据,对现有的插值方法进行试验、比较分 析的基础上,分用途筛选出了适合于建立数字地价模型的内插方法。指出在建立 城镇地价模型时适合于克里金内插法,其中商业用地最适合用克里金指数半变差 函数模型,居住用地最适合用克里金球状半变差函数模型、工业用地最适合用克 里金环状半变差函数模型。 WP=6 第二, 针对目前 11 种交易样点评估地价差异较大的问题,从地价形成的市 场条件,评估的理论基础等方面作了探讨,指出价格形成的市场条件不同、评估 的理论依据不同,是造成不同交易类型地价差异较大的原因。利用剩余法评估地 价时,不应将所有的土地增值收益都看作是土地的收益,对于增值收益,应该按 照各种生产要素的供求弹性,在各参与方之间进行合理地分配。而最根本的解决 途径是要建立公开、公平、公正的土地市场。在此基础上,对《城镇土地估价规 程》中利用交易样点计算地价公式中存在的问题进行了探讨,并提出了改进的方 法。 第三,以桌面式地理信息系统 Arcview 软件作为平台,结合关系数据库 Visual Foxpro,对既能够利用交易样点的原始资料测算地价,又可以利用样点地价进行 空间插值分析的系统软件进行开发,为利用 DLPM 进行地价评估提供了技术支 持。 本文提出的利用 DLPM 进行城镇地价评估的方法”,与传统的“先定级,后 估价”的方法相比,更加合理、科学、方便,是对我国城镇土地估价方法的一次 革新。在对利用 DLPM 的关键问题进行理论和方法探讨的基础上,制定出了利 用 DLPM 进行城镇地价评估完整的技术路线,并编制了相应的软件,使该方法 更具有现实可操作性。这种方法不仅在小城镇是适用的,而且在大中城市更具有 推广价值。


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