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小城镇基准地价测算及其修正体系研究

黄鑫  
【摘要】:基准地价体系是我国地价体系的核心,它包含基准地价测算及基于基准地价测算结果、建立评估宗地地价的系数修正系统2个部分。近年来,围绕基准地价的相关研究逐步深入,内容也较为丰富,体现在多学科融合、测算方法改进等众多方面。但就总体而言,定性研究的多,定量研究的少;讨论的部分多,实践的部分少。尤其对土地市场发育滞后、问题层出不穷的小城镇基准地价该如何测算,并没有形成统一和和全面的系统性共识。故,本文以此为出发点,通过讨论小城镇基准地价测算过程中遇到的各类问题,对小城镇地价测算及系数修正系统进行全面概况、分析和比对,以期建立合理、完善的基准地价评估系统。 在结合国内外主要研究成果及相关理论的基础上,本文以兰州市皋兰县作为研究实例,讨论并总结了小城镇基准地价测算中存在的一般性问题、特殊性问题及系数修正体系中存在的普遍性问题,认为改进基准地价体系势在必行。以此为出发,在系统化总结现行小城镇基准地价的测算问题、方法、程序的基础上,通过建立指数模型、平均模型等不同模型、采用比例系数法、级差系数法、模型调整等不同方法对测算结果进行对比和比较,得出较为理想的地价评估期望结果。 并在此基础上,建立传统的基准地价修正系数体系。针对其存在的缺陷,结合前人的研究成果,借助Hedonic特征价格模型,建立出一套新的宗地地价的系数修正体系,其结果相对传统的系数修正系统,表现的更为客观和符合实际。这也说明,模型调整及特征价格模型对改善小城镇地价评估问题,是科学的、有效的、可行的,也是值得进一步研究和讨论的。


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