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我国城市化进程中的土地增值研究

王巍巍  
【摘要】:在我国快速城市化过程中,城市内部及其扩展区域的土地价值呈现不可逆转的持续增长趋势。同时随着城市人口规模、建设用地规模不断扩大,城市土地增值的内在机制及其收益分配已经成为理论界和政府层面共同关注的焦点。但是,现有的城市土地增值理论研究尚处于理论概念界定和机制探讨阶段,较为分散缺乏系统性,并且大部分理论研究都是从城市土地的资产属性和城市土地利用的角度进行分析,而对于探讨城市化过程对土地增值影响的研究很少涉及。因此,本研究的出发点将土地增值理论概念与实际城市化发展过程相结合,引入我国客观发展的实际情况,找出并分析我国土地价格与城市发展的内在联系,为今后的城市规划提供科学依据。 首先,本文运用城市地理学、城市经济学、土地经济学等学科的相关理论,对城市化过程中的土地增值进行了理论探索。基于马克思地租理论分析该理论在我国的实际应用,并结合地价理论提出土地价格实质是地租的资本化,从而为揭示我国城市土地增值的内在规律提供了理论依据。 其次,通过分析城市化进程的动态演变规律,揭示出我国城市化发展所处阶段的特征,以及一般意义上城市化扩张过程中土地利用模式。并将土地增值理论引入到城市发展各阶段中进行分析,探讨在城市化过程中的投资、用途转变、供求拉动、政策法规引导、技术进步等土地增值的形成机制,全面分析了城市化的快速进程对土地价格的影响因素,并揭示出城市化过程中的土地增值,其根本驱动力就是土地资源的供求关系。 再者,由于我国土地供应的垄断,使得在分析我国土地市场的供求关系时,不仅要考虑到供给曲线的特殊性,更要对需求曲线的导函数进行分析,因为市场投机者的增多会直接影响需求曲线的斜率变化率。由此,利用数学模型解释政府调控根源的同时,引出土地价格进一步下降的隐含利益底线,通过函数的讨论不仅构建新的利益平衡底线模型,而且将商业用地价格和土地价格理论模型进行参数设计和变量定义,构建出我国城市化进程中商业用地价格和土地价格联立方程组,为引导今后城市及周边商业用地的开发提供数学依据。


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