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《中国地质大学(北京)》 2017年
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政府规制视角下的集体经营性建设用地土地市场研究

杨岩枫  
【摘要】:长期以来,我国土地制度存在“二元结构”,农村集体土地所有权与国有土地所有权相比,存在地位不对等、权能残缺等问题,已成为统筹城乡发展的制度性障碍。中共十八届三中全会提出“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,集体经营性建设用地直接入市是当前的土地制度改革热点之一。本研究以北京市为例,以1984-2016年间22年的集体经营性建设用地的租赁数据、2013-2016年的国有经营性建设用地出让数据、征地数据、北京市集体建设用地的矢量数据以及社会经济统计数据为基础,采用统计分析、构建模型等研究方法,分析北京市集体经营性建设用地时空变化,揭示经营性建设用地收益及其分配机制,开展基于政府规制视角的北京市集体经营性建设用地土地市场研究,旨在深化集体经营性建设用地入市的理论研究,并提供可复制、易推广的实践案例。主要研究结论如下:(1)北京市集体经营性建设用地分布散乱,产权碎片化严重;产权主体主要为村集体,达90%以上;土地市场隐形流转普遍,主要以出租为主,租金因地区和行业不同而差距明显,以朝阳、丰台等地的租金较高。(2)集体土地的另一种流转形式为国家征收所有权,主要采取货币补偿形式,转非的人员安置补偿是征地补偿差异的主要体现。集体经营性建设用地市场流转主要是出租的形式,对比合作经营和自发流转,集体自营的收入最高。区位、出租人类型、承租人身份和类型、合同签订年限等对集体经营性建设用地的年收益有显著性影响;而宗地所在的区位、出让方式、土地来源、容积率和用地类型则对国有经营性建设用地的出让收益影响显著。(3)通过对比集体经营性建设用地直接入市和国有经营性建设用地一级市场的对比,发现入市目的、手段、权能、增收受益的模式都各有不同,但是集体经营性建设用地入市后相对于之前权能更加完整。目前试点实施的增值收益分配主要依靠调节金的提取,以北京市大兴区为例,在不考虑国家基础设施投资的基础上,发现集体获取收益明显提高,是同区域集体建设用地被征收的21.5倍,通过调节金获取的国家收益降到以前同用途国有经营性建设用地出让收益的1/3。集体经营性建设用地入市增值收益的分配应向集体和个人适当倾斜,因地制宜的分类分级征收调节金,集体内部收益分配充分放权于集体组织。参照国有经营性建设用地出让收益的税费制度,建立以税费为基础的增值收益分配模式,做到“入市与征收中土地增值收益分配的基本平衡”,不仅“同地、同权、同价”、而且“同责”。(4)通过对大兴区集体经营性建设用地市场的分析,针对市场交易体系不成熟、利用管理不完善、产业布局不合理、土地的权能不完整、增值收益分配不规范、金融配套不健全等问题,提出以市场为主导,政府规制角度下充分发挥民主自治,规划引导、金融创新、合理保障、简政放权,充分保障集体经营性建设用地与同区位、同用途的国有建设用地的“同地、同权、同价”。
【学位授予单位】:中国地质大学(北京)
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2017
【分类号】:F321.1

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