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城市土地储备制度对北京商品房价影响分析

宋东梅  
【摘要】: 建立城市土地储备制度是我国城市土地用地制度的一次创新,是进一步深化我国城市用地改革的客观要求。城市土地储备制度的提出与建设是我国经济体制改革、土地制度变迁、城市经营探讨等因素综合作用的产物。这一制度的诞生,对我国城市土地交易市场、房地产开发市场以及城市整体规划建设产生了重大的影响。城市土地储备的主要目标是确保城市规划的实施,为城市可持续发展预储空间,规范和培育城市土地市场,调控房地产市场,为居民提供可负担的住房。2002年初,作为全国政治中心的北京通过了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》,设立了土地储备中心,初步建立了城市土地储备制度。 城市土地储备制度作为一种全新的制度尝试,在最初的功能定位上明确地把垄断城市土地一级市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房作为一项重要的目标。2002年的下半年以来,我国的宏观经济形势发生了重要的变化,宏观经济进入了繁荣的阶段,土地储备制度作为一种宏观调控手段也被赋予了调控城市土地价格、调控房地产市场的责任。然而土地储备制度实施后的几年的实践表明,土地储备制度客观上造成了土地价格的上升,带动了房地产价格的上升,影响了民生和城市投资环境。 本文针对议论颇多的城市土地储备制度对商品房价格影响以北京为例进行分析,文章的创新点在于从公共政策和公共管理的角度出发,探讨了土地储备作为一项土地政策对北京商品房价的影响。文章首先从城市土地储备建立的背景、目的、功能作用着手,分析作为一项公共政策的土地储备制度产生的社会效应,然后分析土地储备制度对商品房价的影响,对这部分的分析采用案例和数学公式、经济学分析结合的形式,主要分析土地储备制度中的土地出让制度对房价的影响,尝试探讨实行土地出让“招、拍、挂”后,拉动北京商品房价和地价上涨的程度;本文除探讨土地政策对房价的影响之外,文章还利用公共政策中的利益相关者理论和公共管理理论对北京市城市土地储备制度的政策执行进行分析,分析政策制定的初衷和现行结果的差异,最后文中提出了完善城市土地储备制度的政策建议。


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